作者：公子不悔，資深自媒體人。
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社科院：明年房價上漲5%
近日，社科院財經戰略研究院發佈了《中國住房發展報告（2020-2021）》，明確提出一個預測：2021年全國商品房均價將同比整體上漲5%。
雖然社科院此前的預測十測九不準，但我認為，這一次還算靠譜。
房改以來，中國的房價雖然有過階段性震盪，但總體上漲的趨勢從未改變過。
2020年，疫情衝擊下，很多人以為房價會下跌，現實卻是，在全球貨幣寬鬆的背景下，在近百個城市直接、間接放鬆限購，甚至鼓勵購房的推動下，中國商品房銷售價格再次創下新高，全國均價已經邁入了“萬元時代”。
國家統計局數據顯示，7-9月，全國商品房銷售均價分別為10211元/平方米、10448元/平方米和10063元/平方米。
即將開啟的2021年，推動房價上漲的動力依舊在，邏輯也沒有改變，因此筆者認為，明年房價還得漲，漲幅至少會是社科院預測的5%。
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2021，全球貨幣寬鬆依舊
2020年，疫情當道，全球開啟了貨幣大放水模式。尤其是美國，自3月份以來，先後將聯邦貸款利率降為了0，並開啟了無限QE模式，市場需要多少美元，就印多少。
截至目前，美國已經進行了5輪經濟紓困計劃，前四次印鈔4.5萬億美元，最近又通過了新一輪刺激計劃，規模為9000億美元，合計5.4萬億美元，約合人民幣35.4萬億元。
超級量化寬鬆的背景下，美元指數一路下跌。
歐洲方面，此前已經將緊急抗疫購債計劃擴大至1.35億歐元，12月份，歐盟27個成員國達成一致意見，將刺激方案規模擴大至1.8萬億歐元，約合人民幣14.3萬億元。
日本方面，同樣是在12月份，新上任的首相菅義偉宣佈了新一輪經濟刺激方案，規模73.6萬億日元，約合人民幣4.65萬億元。
咱們中國，雖然自4月份以來一直沒有降息，但卻通過超額續作MLF，給市場釋放流動性。7月至12月通過MLF給市場的錢規模分別是4000億元、7000億元、6000億元、5000億元、10000億元、9500億元。
在全球進入歷史性貨幣放水的背景下，黃金一度被推上了歷史高位，之後雖然有所調整，但近期在全球新一輪放水到來之際，又在蓄勢待發。
同樣與美元呈負相關的比特幣，一度衝破23000美元/枚，刷新了天際線。
對貨幣流動性極為敏感的房價，同樣有不一般的表現。
數據顯示，英國房價已經創下了歷史新高，美國今年房價漲幅，也創下了2014年來的新高。
中國熱點城市的房價，今年以來也上演了板塊輪動上漲。深圳、東莞、廣州、杭州、南京、寧波、成都、西安等城市，都在上漲之列。
儘管目前有多款疫苗相繼上市，但產量跟不上需求，且英國又出現了變異毒株。2021年，全球經濟需要重振，貨幣寬鬆仍會持續，甚至比今年更甚。
摩根士丹利此前預測：
G4央行（美聯儲、英國央行、日本央行和歐洲央行）的資產負債表將在兩年內達到30萬億美元，高於目前的25萬億美元。
也就是說，未來兩年G4銀行的資產負債表還將增加5萬億美元，約合33萬億人民幣。
同時，它還預測全球主要國家明年還會繼續降息。
這意味著，2021年全球流動性依然會非常充沛，印鈔依舊。
2021年，中國降息的可能性不大，但我們的經濟壓力依舊不小。在全球繼續印鈔的背景下，也會被迫增加流動性，大概率仍會以續作MLF的方式保證流動性。
貨幣寬鬆下，明年房價依舊會被推動上漲。
要知道，從1998年房改到2020年，我們的廣義貨幣M2從10.4萬億升至200萬億，翻了接近20倍，與之相對應的全國商品房價格從當年的2000元/平方米上漲至1萬元左右，翻了5倍。
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城市化依舊，中心城市加速放寬落戶
除了貨幣寬鬆推動房價上漲外，明年中心城市的房價還有一個推動力，那便是人口。
國家統計局數據顯示，2019年末，我們的常住人口城鎮化率為60.6%，但戶籍人口城鎮化率還只有44.38%，距離國際水平還有相當的距離。
在這樣的背景下，去年官方就提出了全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件，欲加快戶籍人口城鎮化。
文件發佈後，很多城市都直接放開了落戶門檻，比如河南放開了除鄭州外的落戶限制，廣西也全面放開了落戶限制，此外石家莊、南昌等省會城市，也開啟了零門檻落戶。
近日，無錫、福州、青島、廣州、蘇州等主要城市，也放寬和放開了落戶門檻。
比如福州提出，從2021年1月1日開始，福州落戶零門檻，投靠落戶也零門檻。蘇州則提出租房即可落戶。一線城市廣州除了中心四區外，其餘各區落戶均獲得了空前鬆綁。
戶籍關乎房票，放開落戶，限購則不攻自破。壓抑依舊的購買力得以釋放，房價會在需求推動下，上漲在所難免。
典型例子莫過於深圳、西安。
深圳是一線城市中落戶門檻最低者，過去幾年每年的人均常住人口增量在50萬左右，其房價自大調控以來漲勢從未更改，目前其二手房價格已突破8萬元/平方米，位居內地第一。
為此深圳在今年7月15日升級了調控，新落戶者需要滿三年才有購房資格（若已連續繳納5年社保也有購房資格）。
西安2018年打開戶籍藩籬，來者不拒，基本將落戶門檻降至零，當年西安常住人口增量達38.7萬人，2019年亦增加了20萬。
根據胡潤研究院披露的數據，2018年西安房價領漲全國，漲幅位居全球第三。2019年依舊持續上漲，國家統計局數據顯示，截至11月，西安房價過去五年新房累計漲幅80.4%，位居全國第一。
其餘人口增量不錯的徐州、武漢、成都、合肥、廣州、廈門等熱點城市，新房漲幅亦在前列。
製圖：大咖聊房；數據：國家統計局
2021年，貨幣寬鬆依舊，中心城市正在加速打破戶籍藩籬，突破限購，由此可以判斷，明年房價整體仍會上漲。
當然，整體上漲的趨勢下，局部會有分化。
人口與經濟基本面較好的大多數中心城市以及以中心城市為核心的都市圈、城市圈，比如粵港澳大灣區、長三角、成渝等，普遍仍會上漲。
這些地方的剛需與改善需求人群，可以趁早買，儘早上車。
而經濟基本面較弱、人口流失的偏遠城市，則面臨調整的風險，比如東北、西北多個人口流失的城市。這些地方，有城市的房價已跌成了“白菜價”，本地人買來自住沒問題，若是投資還需謹慎。
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