地產大佬王健林2013年曾直言預測，“未來10年，人口有顯著增量的一二線城市房價還會上升，但人口流失嚴重的三四線城市房價沒有多大的上升空間。”
站在當下回顧過去7年中國樓市的發展歷程，我們不得不說，大佬王健林關於三四線城市房價走勢的預測“錯得離譜”——2015年-2018年，全國房價上漲最亮眼的不是一二線城市，而是數量眾多的三四線城市。根據國家統計局公佈的數據來看，15-18年四年時間，全國160多個三四線城市房價平均漲幅不低於50%。其中環滬、環京、臨深等有地理優勢的三四線城市，房價漲幅一度高達300%以上。比如燕郊、東莞、崑山等地，短短三四年時間房價由原來的4-5千/平，飆漲到了1-2萬/平，核心地區房價甚至高達3+萬/平。
地產大佬對於市場也會有“誤判”，這其實不足為奇，因為中國房地產本質上是“政策市”，受政策的影響較大。但政策的變化沒有誰能精準預測。就拿過去幾年三四線城市房價的飆漲來說，實際上並不是城市內生動力（人口、產業、資源、地理優勢等）拉動漲起來的，而是因為“棚改貨幣化安置”政策的推出，創造了巨大的購房需求和購買力，開發商緊跟趨勢也紛紛跑到三四線城市大舉拿地，疊加一二線城市嚴調控導致的投資投機需求和資金也外溢到三四線城市，這些因素合力推高了三四線城市的房價。
但明眼人都知道，最核心的原因是“棚改貨幣化安置政策”的推出。要知道，在2015年之前，絕大多數三四線城市都面臨庫存積壓嚴重的問題，彼時開發商、銀行、地方都猶如熱鍋上的螞蟻，急得團團轉。正是因為2015年，國家出臺文件明確，棚改補償模式由實物貨幣安置並重轉向貨幣安置優先，棚改由1.0進入2.0。
棚改貨幣化安置，是指政府直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區居民，而後居民再到商品房市場上購置住房。這種模式很好地解決了棚改貨幣化安置的資金問題，準確地說是形成了資金流的閉環：央行-國開行-地方-棚戶區居民，然後地方用拆遷後的土地出讓金償還國開行貸款，國開行再償還央行貸款。
為什麼說“棚改”是導致三四線城市房價上漲的核心原因？根據公開資料顯示，2015年5月到2017年底，抵押補充貸款增加了1.4萬億，每月平均新增貸款約800億元，有力地支持了棚戶區的改造建設。值得提醒的是，其中八成以上都來自三四線城市。從棚改開工的套數來看，過去5年全國棚改開工總量在3300萬套，其中三四線城市就佔了2200萬套以上。這意味著，棚改引入的貨幣資金超7成都流進了三四線城市，也正是這些資金和需求支撐了三四線城市過去這一輪樓市的火熱行情。
國家的本意是想資金閉環的棚改方式來改善居民住房，然後實現樓市去庫存。但現實卻出現了很大偏差：很多三四五線城市為了拿地長期低息貸款，都瘋狂搞拆遷，拆得越多，市場上的購房需求就越多，棚改居民拿到錢第一時間就會去購買商品房，如此一來，既推動了當地經濟發展建設，也為開發商去了庫存，還直接拉動了房價上漲。
其結果是，開發商都賺得盆滿缽盈，房價也跟著水漲船高，更創造了一大批不勞而獲的“拆遷暴發戶”。未拆遷的購房者面對居高不下的房價，買房越來越難。所以過去這幾年“叫停棚改”的聲音喧囂塵上。
今年以來，網絡上一直盛傳2020年之後棚改將“停止”。真實情況到底為何？
首先，根據國家公佈的棚改第二個三年規劃來看，2020年確實是棚改的“收尾之年”。事實上，官方數據顯示，2019年全國棚改計劃規模為285萬套。這一數字，不僅不及預期的400萬套，更是遠遠低於2018年的實際開工量626萬套；
其次，國家確實已經對棚改政策“下手”了——不僅大幅縮減了棚改的力度，將棚改計劃規模下降到50%以下，還降低了貨幣化安置比例，有些省份乾脆就將棚改直接叫停；
再者，住建部確定：棚改拆遷時代將逐漸退場——2019年7月份，住建部副部長黃豔表示，在未來改造中，會避免“一拆了之”和“大拆大建”。
結論：說明年起棚改將徹底“停止”，肯定是不準確的。從官方釋放的信號來看，未來幾年棚改不會“一刀切”全部叫停。現階段只是針對庫存不足、房價上漲壓力大的城市“全面叫停棚改”，但對於那些庫存充足、房價無上漲壓力的城市，棚改未來還會繼續進行。只是總量上相當於棚改最盛時將大幅縮減。有專家估測，明年全國棚改開工總量可能將不足50萬套。
重要信號：住建部確定，未來老房子統統“這樣”辦
大規模棚改不再，未來老房子將如何處置？重要信號來自於住建部。2020年7月28日，住建部副部長黃豔確定：大拆大建時代終結，未來老舊小區將實行基礎類、完善類和提升類三類改造。主要對象是2000年底以前建成的需要改造的城鎮老舊小區。再詳細點說就是城市建成區範圍內建成使用20年以上，或環境質量差、配套設施不足、建築功能不完善、結構安全存在隱患、能耗水耗過高、建築設備老舊破損的居住生活聚集居地。總目標是“十四五”期間全國完成17萬個，涉及4200萬戶居民的改造工作。
透過上述住建部副部長的發言，我們可以確定的是“大規模棚改拆遷”的時代已經宣告終結了，未來接替棚改的是舊改。換言之，未來老房子將統統“這樣”辦：按照舊改“新規”，明年起，符合條件的老舊小區，不再拆除重建，而是全部原地改造。事實上僅今年計劃改造的城鎮老舊小區就有3.9萬個。
舊改都有哪些內容？第一、基礎類涉及居民基本居住條件和居住安全、日常生活保障的基本設施；第二、完善類是指滿足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造內容，比如加裝電梯；第三、提升類主要是指養老、託育等城市公共服務的供給。舊改與棚改的最大不同就是，舊改不涉及房屋拆遷和安置補償問題，所以其主要影響基礎設施建設。
值得一提的是，按照住建部要求，基本類是應改盡改，而完善類和提升類根據實際需求，讓居民“點單式”選擇。換言之，涉及居住條件和居住安全等的基本設施改造，將全部進行改造，比如水電氣網路、外觀等，該換的全部更換。而舊改最人性化的地方就是，但凡涉及居民住戶利益的內容，一定要老舊小區居民同意改造後，經地方上報申請才納入改造範圍。這和此前的棚改，有天壤之別。
從出資機制來看，本輪老舊小區改造資金由政府、居民和社會力量合理共擔——基礎類改造由政府資金重點支持，完善類改造部分由居民出資，提升類改造鼓勵社會力量參與。
有機構測算，按老舊小區改造的三大內容來看，保守估計未來5年老舊小區改造至少需投入4.54萬億元。從舊改涉及的產業來看，未來將對光纖通信網絡、5G通信、充電樁、電梯、管材、建材、塗料、防水、保溫等行業有直接利好。此外，家電、傢俱、裝飾裝潢等耐用消費品的置換需求也有帶動。對社區物業、餐飲、零售、養老、教育等服務類消費也有促進作用。
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