統計顯示，在全國100個城市中，10月份房價下降的城市有51個。顯然，已經超過半數的城市房價出現轉機。不過，11月以來，北上廣等一線城市房價仍呈上漲態勢。不管是上升還是二三線城市的有所下降，很多人還是把買房當作必需品。雖然樓市正在逐漸“退潮”，但今年9月全國平均房價仍達到了10063元/平，很顯然，上百萬房產還在增加。
自12月以來，房地產市場風向趨緊。最典型的是深圳，最近，由於某網紅樓盤的300多億資金被凍結，引發了代購、眾籌購房的混亂，這引起了央媒的“硬核”批評，甚至提到使用“房地產稅”，當地住建廳有關負責人表示，針對目前二手房價格倒掛和媒體報道的房地產投機行為，正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機行為。可以預見，嚴格的調控措施正在醞釀之中。
值得注意的是，目前“人口紅利”正在逐漸消失。中國社會科學院中心主任鄭秉文表示，未來五年，我國人口將經歷以下兩個變化。一是60歲以上老年人口將超過3億；二是到2023年，16-59歲的勞動力將逐年減少1000萬。如今，空置房普遍增多，不可能指望老年人買房，因此購房需求仍將集中在年輕群體，這也說明比房價更“危險”的信號已經出現。
對此，樓市調控之勢逆向收緊，如之前的約談、提高首付比例、調控房企銷售、打擊投機等等。明年起，樓市還將實施兩個“硬規定”。對於房企、房東和購房者來說，真正的考驗才剛剛開始，2億租房者“有福了”。
第一，開發商全面“整改”，“黑名單”制度也來了。
根據上海證券的報告，“三條紅線”政策將從2021年起在全行業全面實施，力爭使房企三年內實現減債目標。根據新規定，如果不踩線，每年可以增加15%的債務，如果踩一條線，可以增加10%。所有踩中的將被禁止從銀行、信託和資本市場貸款。
最初，許多人預計新法規要到2023年才能實施。明年和後年相當於一個極其漫長的過渡期，讓開發商在兩年內擁有高槓杆的美好生活。但現實是殘酷的，明年起，房地產融資新規將開始全面實施。無論是身價過億的房產巨頭，還是三四線城市的小開發商，都註定要經歷一場大洗禮。
第二，租、購房資金必須納入監管賬戶。
前段時間，關於長租公寓、租賃平臺和租戶之間的糾紛不斷。針對這一問題，12月7日，成都市出臺了《商品房預售款監管辦法》，商品房預售款全部直接存入監管賬戶，開發商不得違規或以其他形式收取購房款。也就是說，規定了房地產公司的監管限額。從建房之初起，資產賬戶中的剩餘資金必須達到規定限額的下限，在主體、封頂、裝修、交房等各個環節不得挪用。
11月，江西、昆明等地均發佈了《關於進一步加強商品房預售資金監管的通知》。預售款應全部存入預售款專戶。按照專項資金原則，分階段、按比例實施動態監管。資金金額為項目預售總額的30%。據澎湃新聞12月10日統計，截至目前，至少有26個城市加入了購房資金監管的行列。
租金也納入監管序列，相當於直接抓住了二房東、中介和長租公寓平臺的“要害”。9月，深圳公開徵求意見，建立租賃資金監管體系。房屋租賃公司應當在深圳轄區內的商業銀行設立唯一的租賃資金監管賬戶，簽訂租賃資金監管協議。隨後，成都、重慶還要求房屋租賃公司在主城中心城區內的商業銀行開立唯一的住房租賃資金監管賬戶。
在這裡，難免有人會問，為什麼購房款和租金一定要計入監管賬戶？
原因很簡單。這是為了確保中國2億租戶租房的安全。購房款監管是為了防止爛尾，租金監管是防止租賃平臺出現“爆雷”。
按理說，購房款應該用於建設，但事實上卻被大大小小的開發商挪用，不斷以高週轉拿地，資金鍊緊張。一旦現金流斷供，大量在建樓盤將停工。而租金被各大長期租賃公寓公司挪用，以擴大市場。他們繼續高價收房，低價出租，“拆東牆補西牆”。最終，資金缺口會越來越大，租客的租金也白費了，最後還要被房東趕走。
可以看出，樓市調控措施已不再侷限於限購、限貸、限售，而是從根源上，從資金層面，“鎖定”開發商和中介的套利空間，遏制房地產投機行為。
在貨幣政策和購房資金的全面調控下，房地產將告別盛況，其背後的原因也值得大家深思，無論是房地產公司還是炒房者，如今，時代變了。當住房真正迴歸住宅屬性，經歷了過去幾年房價暴漲的剛需者和中國2億租戶終於可以喘口氣了。
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