2020年中央調控力度不放鬆，在“房住不炒”基調指導下，多地升級樓市調控政策，各個城市房價表現呈兩極分化的形勢。城市群和都市群是否會加劇城市房價的分化？
宏觀經濟方面，國內經濟穩步復甦，但經濟結構發展不平衡、不充分問題依舊存在，房地產金融長效管理機制繼續加快建立，監管將持續強化，因城施策保障市場平穩運行，“三穩”目標下，短期內限購、限貸、限售等政策難現明顯放鬆，限價或有改善空間。
本期我們邀請到幸福裡簽約專家團@南方樓事，為大家分析解讀今年這些樓市熱點現象。
本期主題：樓市分化趨勢帶來的啟示
核心觀點一：城市間分化加劇的不是房價，而是產業。需要調控，需要改變的也是產業結構。
針對中國樓市南北分化現象十分明顯問題我們以不妨從經濟、產業，政策，人口四個方面分析。
北方地區的經濟相對於南方地區要落後，2020年上半年31省市GDP總量排行榜中，前十裡面北方省市只有山東，河南，安徽三個省上榜。其餘均為南方省市，連北京都掉出前十以內。
（圖片來源於網絡）
造成這一點因素，是南方城市主要以信息技術、金融等新型產業為支撐，而北方大部分城市仍然以傳統重工業或央企系的企業為主導。
這一點從今年《財富》世界500強排行榜可以很明顯的看出，新上榜的中國公司有8家，分別是的上海建工、深圳投資控股、盛虹、山東鋼鐵、上海醫藥、廣西投資、中國核工業和中煤能源。這8家企業裡面只有山東鋼鐵、中國核工業和中煤能源三個北方企業，分別位於山東和北京，而且都帶央企性質。
這個產業模式最大的影響就是無法給北方年輕人提供更多的就業崗位， 很多北方的年輕人都要跑到南方來尋找工作機會和定居。而這對於北方來說，人口大量流出，是導致房價下跌的重要原因之一。
另一個重要原因就是，今年下半年，全國樓市調控頻繁。
中原地產研究中心數據顯示，7月開始已經累計30餘個城市紛紛出臺調控政策為樓市降溫。
另據相關統計數據，全國22城發佈了有關規範房地產市場發展的限售、限購政策，並提高貸款和房產轉賣門檻，防範市場過熱，進一步深入打擊投資需求。
這就給成北方城市本來不活躍的樓市，雪上加霜。導致炒房者紛紛放棄北方房地產市場。
對於炒房者來說，房價每年要漲20-50％才算有利可圖，如果房價小幅上漲或者不漲，炒房毫無意義。大量投資客退出，北方各地二手房掛牌量激增，房地產市場自然就冷了下來。
而在部分房價上漲較快的城市，政府已經開始警惕樓市過熱風險。今年基本各大城市都經歷過樓市調控。
城市間的房價分化加劇，其實從側面反映出來的問題是，各個城市之間產業和人口的分化。城市間分化加劇的不是房價，而是產業。需要調控，需要改變的也是產業結構。
全國知名的低房價+資源枯竭型城市—鶴崗。曾經是一個重工業城市，靠煤炭產業也輝煌過，鶴崗市的城鎮化率高達82.6%，直追美國。
現在的鶴崗資源枯竭，產業老化，人口在持續流出，2016年人口統計鶴崗市擁有103.6萬人，2017年的人口統計就只有100.9萬人了，淨減少2.7萬人，一年之內2.7%的人口跑了。
而房子上漲的核心是人，是不斷涌入且有購買力的人，不是土地價格。因為這些因素，城市才有長期持有的投資價值。
為什麼深圳房價高？因為深圳現在是高速發展期，以新興產業為主，吸引了大批高素質人員的涌入，同時也帶來了強勁的購買力。
在未來幾年，南北城市，新舊產業城市之間的房價差距會越來越大，而政府調控手段只能抑制過熱的風險，而不是做到全國房價均衡。
核心觀點二：按照現階段國情來說，都市圈的發展潛力更大。
空間尺度上，從城市到都市圈、再到城市群的發展，主要有四個階段。經濟全球化、信息化、新工業化、快速交通、政策支撐和知識經濟作為當今六大主要的區域發展驅動力，使得城市的聚集演變理論遵循一條時空路徑：從城市到城市組合、到都市圈、到大都市圈、再到城市群。這一條路徑比較清晰地代表了現今全球範圍內都市圈和城市群的梯度進化和多層結構模式。每一次擴展讓城市聚集能夠不斷地增強輻射效應，即從一城與一城連接，到成為輻射區域、國家乃至國際的增長中心。
無論是都市圈還是城市群，貫穿其中的發展思路主線，就是區域一體化。
若說發展潛力，按照現階段國情來說，都市圈的發展潛力更大。因為城市群的建設要求更高，要求城市之間的統一性，關聯性，互補性很強，現階段來說，比較難實現。
我們以粵港澳大灣區為例分析，從深圳，廣州兩個大都市對周邊城市的虹吸，以及他們本身產業和人口外溢可以發現，現在城市發展規劃都是以“都市圈”為著力點，然後再擴散到城市群建設。
如在12月16日，國家發展改革委舉行新聞發佈會將京津冀、長三角地區和粵港澳大灣區三大區域城際和市域（郊）鐵路將作為重大工程納入“十四五”規劃，到2025年，我國將基本形成都市圈1小時通勤圈和城市群1~2小時出行。
大家注意到沒有，”都市圈“是通勤，”城市群“是出行。那麼“都市圈”發展是否會帶來樓市發展新機遇？答案是肯定。
同樣是粵港澳大灣區為例，深圳和廣州因為GDP和人口的迅速發展，樓市供需失衡，吸引了大批投資客前來，導致房價高企，迫使部分深圳人選擇在周邊城市買房。
而東莞，惠州，中山因為有交通規劃，直達深圳，成為深圳購房者的選擇，惠州、中山的部分地區房價甚至全靠深圳購買力撐起，中山熱門片區樓盤單價突破3萬/平。
而廣州，廣佛同城，廣清一體化，吸引了大批的廣州人前往這2個城市買房。即使清遠不在粵港澳大灣區範圍內，現在駕車從廣州一路向北，在廣清交接處的公路兩旁全是密密麻麻的新樓盤。因為15年-17年期間，各大房企瘋狂在清遠拿地，一度將清遠樓市推向高潮。
”都市圈“發展是樓市機遇還是一線大城市對周邊城市的再次吸血，這就見仁見智了。
核心觀點三：高端人才和企業的入駐，無形中成了推高房價的一環。
過去兩天最引人注目的城市經濟新聞是福州和廣州的落戶門檻突然放寬：福州全面放開落戶限制，實現落戶“零門檻”，而廣州計劃實行差別化的入戶政策，可以大大降低落戶門檻。差別化入戶政策實施範圍為白雲區，黃埔區，花都區，番禺區，南沙區，從化區和增城區七個行政區。
人才爭奪戰，對城市的發展無疑是積極正面的，但對於樓市則容易引發“擠壓”效應。
全國範圍來說，大城市爭奪人才，留住人才，是對中小城市的資源虹吸，特別是當今北方城市產業升級迫在眉睫，但沒有人才支撐，進度緩慢，從而樓市也不溫不火。
而大城市對於人才資源的傾斜，也是在變相溫和勸退低收入人群和低端製造業。
以深圳為例，某招聘網站發佈的人才流動報告顯示，從外界流入粵港澳大灣區的人才有 40.39% 都流向了深圳。人才的流入不斷優化深圳產業轉型升級，吸引各大企業前來落戶。
高端人才和企業的入駐，又將進一步拉昇深圳城市競爭力，但無形中成了推高房價的一環。
眾所周知，深圳對人才是出名的“大方”。在房子這點最頭疼的問題上，深圳的做法是給住房補貼、給地建人才房。
今年深圳出讓了31宗居住用地，安居集團就拿了16宗建人才保障房，超過一半。而其餘的居住用地，也都要求配建保障房。
深圳地少人多，當土地資源向人才房傾斜時，普通的商品房供應空間難免受到“擠壓”，供需關係也是高房價的關鍵因素。
負擔不起這個城市房價的普通人，開始流向惠州、東莞、中山等周邊城市。
可以說深圳留住了大部分精英人才，而擠壓出更多的普通人為周邊城市房價提供支撐，這也算是小範圍內城市群樓市的共贏。
好在，深圳市住建局局長張學凡曾表示，深圳未來目標是讓至少60%的市民能住在政府提供租賃或出售的住房中。
核心觀點四：從金融風險角度來說，房地產確實是最大的“灰犀牛”。
從金融風險角度來說，房地產確實是最大的“灰犀牛”。
公開數據顯示，截至2020年3月，中國居民家庭貸款約56.5萬億元，其中約30萬億都屬於住房貸款。可以說，房地產吸走了國民的大量資金！
目前我國有7個城市的居民資金槓桿率超過100%，分別是：廈門（161.7%），杭州（138.8%），南京（137.9%），深圳（137.2%），合肥（122.9%），蘇州（109.2%），廣州（103.9%）。這些城市的共同特點就是房價高。
過高的樓市槓桿率，不單單是普通百姓的居民消費能力的透支，還有各大銀行在兜底，銀行面臨的崩盤風險更大。
然而僅從局部房價下跌預警，就過度解讀為泡沫甚至崩盤，就大可不必。
中國經濟高速發展的30多年裡，也正是房地產的萌芽到崛起，兩者相輔相成。
國家統計局公佈的2018年的經濟成績單顯示，2018年全國財政收入共258757億，房地產直接相關的財政收入佔比總收入為34%。
房地產涉及到的上下遊及相關產業，已形成了龐大的產業鏈，可謂是經濟的動脈。而房地產自身特殊的投資價值和儲蓄價值，關係國計民生的穩定。
這隻灰犀牛，時刻被政府無形的手攔住了。
從房住不炒，到今年各地調控升級、融資收緊和三道紅線的種種舉措，都可以看到官方把控房地產風險的決心，維持市場健康平穩發展才是重中之重。
以上為《幸福裡訪談專題——2020年樓市帶來的購房思考》欄目的系列文章。
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