在剛剛過去的7月份，樓市調控繼續加碼，多個熱點城市掀起新一輪樓市調控潮。對此，華夏新供給經濟學研究院院長、中國財政科學研究院研究員、博導賈康向《華夏時報》記者強調，房地產業健康發展長效機制是實現“房住不炒”的關鍵。但目前這種長效機制仍未成型，以行政手段為主的限購、限貸、限價等措施是治標而非治本。
賈康稱，中國經濟成長還有相當可觀的空間，城鎮化水平快速上升過程中，中心區域房價在中長期仍將保持上揚曲線，而“這樣的曲線，沒有什麼力量能夠把它根本改變，我們要求的健康長效機制只能做到使這個曲線不那麼陡峭，特別是不那麼容易大起大落。” 賈康說。
要“治本”，需要一系列的基礎性制度建設
8月8日，在博鰲·21世紀房地產論壇第20屆年會上，華夏新供給經濟學研究院院長、中國財政科學研究院研究員、博導賈康強調，房地產業既是國民經濟的支柱產業，又是敏感領域和矛盾集中領域。中國現代化的發展，也是彌合二元經濟的成長過程，房地產業的重要性既表現在支撐全局，也表現在牽動人心、積累矛盾、引發爭議，如何打造其健康發展長效機制的問題，也成為多年的熱點與難點。
賈康在接受採訪時向《華夏時報》記者表示，健康的房地產市場，應該是有效供給源源不斷，儘可能地去適應社會需求、滿足人民美好生活需要。對於當下各城市以行政手段為主的限購、限貸、限價等調控政策，賈康認為，這些都只是在“治標”。想要“治本”，需要一系列的基礎性制度建設。
賈康認為，實現“房住不炒”、打造房地產業健康發展的長效機制，目前在我國還未成型。為形成健康長效機制，必須按中央要求實行基礎性制度建設改革。而“治本的這種基礎性制度建設怎麼打造出來，是挑戰和考驗”。
賈康以公租房、共有產權房和商品房並存的住房制度改革舉例，強調房地產行業需形成“保障軌”與“市場軌”的雙軌統籌，滿足因實體經濟發展和人民生活改進而帶出來的需求，釋放有效供給。基礎性制度建設包括土地制度、住房制度、投融資制度及相應的稅收制度，這些方面都會遇到啃硬骨頭、攻堅克難的改革問題。比如，在土地制度上，重慶是“地票”制度試點，到現在還沒有明確第二個擴大試點地區。不同樓市的“因城施策”，最終還是要一起落實在基礎性制度建設上，形成長效機制。
在一系列構成長效機制的關鍵模塊中，房地產稅的影響力備受期待。
儘管在現行條件下推進房地產稅立法仍然頗具難度和挑戰性，但賈康表示，房地產稅作用十分值得肯定與重視，可以實現四大目標：第一，有利於房地產業發展沉穩、健康，遏制肆無忌憚的炒作和大起大落；第二，收入再分配優化，並促使財產配置優化和土地利用集約化；第三，實現市場經濟中分稅制在省以下落地所需的地方稅體系建設與地方政府職能合理化的內洽；第四，從社區、基層促進“公眾參與”的法治化、民主化制度發育。因此，“推進房地產稅立法勢在必行，我認為應該儘快啟動一審。”賈康說。
同時，賈康也對包括《華夏時報》記者在內的多家媒體表示，中國的房地產稅無法簡單地照搬以美國為代表的國際經驗。他強調，房地產這種稅制在我國是從無到有，相關的設定非常複雜，需要討論中國社會可以接受的具體方案。
比如，對於免稅額，目前多數觀點建議，應按照人均多少平米來免稅，但具體人數如何認定存在爭議，若按第一套房免徵稅，又可能導致“假離婚”。因此賈康建議可以在立法時，將徵稅框架定得更寬鬆一點，比如，雙親家庭免稅2套房，單親家庭免稅1套房。“面對一些極端化可能情況，我的看法是儘量公正地尋求最大公約數，先建制度框架，達到社會的可接受性，先把房地產稅基本框架建起來，至於中國在以後現代化過程中，對於這一稅制的優化調整，可以動態從容掌握。” 賈康建議。
中心區域房價向上的趨勢仍在繼續
賈康表示，儘管長效機制的建立仍需多時，但毫無疑問，房地產業目前在國民經濟中扮演著重要角色。疫情期間，房地產行業的開發投資增速下降幅度明顯低於其他行業，顯示出抗風險能力明顯高於其他行業。
在城鎮化水平快速上升的過程中，“中國中心區域的房地產主要特徵是賣方市場，必然表現為中長期房地產成交均價是上揚曲線”。在賈康看來，房價向上的趨勢仍在繼續。如果處於常規的和平發展狀態，隨著城鎮化率的進一步提升，中心區域的房價將會保持上揚曲線的基本模樣。
所謂“中心區域”，即北上廣深這種一線城市，以及一般城市的中心區。因為有限的供應總體無法跟上不斷增長的需求，在這些區域，不動產價值一定是呈現走高的趨勢。今後在一段時間裡，最大的可能性是繼續走高。“這樣的曲線，沒有什麼力量能夠把它根本改變，我們要求的健康長效機制只能做到使這個曲線不那麼陡峭，特別是不那麼容易大起大落。”賈康表示。
而房價上揚，根本上並非因為地價過高所致，也不能簡單地歸因於貨幣總量投放過多。賈康認為，房價上揚主要是因為，房地產在很多人看來有穩步升值前景，買來以後自住或者以後有機會出手、投資，覺得比別的支出或投資更安全。供需結構對房價的影響是最直接、最主要的。
“不能簡單地說我們把貨幣供應量控制住了，房地產市場的價格問題就跟著解決了，不是這樣的關係。”賈康希望，財政政策要在積極提質增效中突出結構優化，要在救急、紓困的同時，還要堅持“兩新一重”的有效投融資，增加有效供給，包括滿足人民美好生活需求的住房供給（既有剛需，也有改善型需求）。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
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