王薇的公司正在醞釀新一輪組織和業務的調整，在她印象中，這兩年來，類似的調整斷斷續續一直在持續，但這一次似乎顯得有點不同尋常。
王薇是一家中型房企融資口員工，歷次調整中，員工都能第一時間得知，並做好心理準備。但這一次，除了幾個核心部門外，大部分員工並不清楚。“幾個老闆在商量怎麼調整，現在還沒結果呢。”
調整背後是三道紅線壓力，根據要求，試點12家房企從2021年起，正式進入為期兩年半的三道紅線測試期，到2022年底12家試點房企要實現降檔，2023年6月底前，試點房企的三道紅線全部達標。
“我們和監管部門溝通後發現，基本沒有什麼可商量的餘地。”王薇表示，雖然她所在公司不是試點房企，但監管層留給他們的時間也僅僅比試點房企多了半年。“2023年底，我們也要全部達標。”
實際上，有著同樣考慮或者同樣選擇的並非只有王薇所在這一家房企，眾多房企投融資負責人在向監管層探口風得到的統一回復：未來無論表外還是表內，都將納入監管範圍內，不要抱僥倖心理。
三年時間，如何實現三道紅線全部達標，對於多數房企並不是一件輕鬆的事。根據2020年上半年財報測算，全國43家主要房企中，三道紅線全部達標的只有5家，而有12家房企踩中“三條”紅線。
宜早不宜晚
王薇所在公司對調整初步思路有兩個方面，一個針對業務線條，對於一些佔用資金較大、回報週期較長的非核心業務，將進行整體剝離，集團總部相關業務口線相對應的部門和人員也將進行調整。
另一方面是針對項目，據王薇透露，對於項目的調整也是這一輪調整的核心。但具體調整哪些區域、哪些項目、怎麼調整，目前還沒有形成可執行的思路，“幾個老闆還在商量，什麼時候執行也沒定下來”。
目前可以確定的是，第一，涉及調整的項目全部在三四線城市，根據初步探討的思路，經過調整後，未來公司的佈局主要以一二線城市為主，其中一二線城市核心區域的項目需要達到一定比例。
第二，區域或項目的調整不做一刀切，已經確定拿地還未拿地的區域，暫停一切投拓行為；已拿地還未繳納土地出讓金的項目，協商退地，退地不成想辦法引入合作夥伴；最難處置的是已經拿地但去化較慢的項目。
對於後一種項目處置，原則上也要靈活。可以整體打包出售，也可以引入合作方共同開發，或者引入品牌較強的大房企代建。“其實就是最大限度把低效資產變現，提高整體銷售和回款效率”。
雖然一切都還沒定下來，但在王薇看來，從長遠發展來看，此事勢在必行。目前，不算表外負債，她所在房企的三道紅線均沒有達標，如果加上表外負債，雖然有三年時間，但降負債壓力依然不小。
處置三四線回款慢的項目，一方面可以將沉澱資產變現，集中力量發展一二線優質項目；另一方面可以隨資產剝離一部分負債。但由於有些項目涉及地方政府招商引資，整體處置難度也不小。
據王薇透露，在此之前，其所在公司已經將一二線城市少量重資產變現，而且一些在建的商辦重資產項目也找好了接盤的渠道，“這些重資產，在結算的時候，基本把資產和負債一起剝離了。”
在三道紅線壓力下，像王薇公司面臨降負債壓力的並不在少數。一位房地產諮詢公司的負責人最近與房企高管交流發現，“大家都覺得壓力很大，但好在還有足夠的時間來調整，就看你能不能下決心來做”。
三道紅線政策傳出後，很多房企都和監管機構進行了溝通，“原本我們還是有一點僥倖心理的。”一家閩系房企投融資負責人表示，溝通下來他向老闆彙報時傳遞兩個意思：一個是監管層態度明確，不要抱僥倖心理；二個是既然沒有迴旋餘地，儘早著手去做。
這位融資負責人舉例說：“假如我的淨負債超標30個點，每年降10個點，咬咬牙可以完成，但如果一下降30個，那就只能割肉了。”更要命的，同樣是割肉，主動割和被動割的性質和價格並不一樣。
左右為難
一方面是三道紅線的監管壓力，一方面不斷上升的樓市行情，對於眾多房企而言，下一個棋子該投向哪裡，並不是一個短時間能下定決心的事。
國家統計局數據顯示，2020年1-11月，全國商品房銷售金額14.9億元，再一次創造歷史記錄，比2019同期超出1萬億元，距離2019年全年銷售額僅有不到1.1萬億的距離。
2019年底的時候，眾多機構預測2020年房地產銷售規模將同比下降5-10%，疊加2020年第一季度疫情影響，房地產銷售規模下降似乎成為必然。
一直到前10個月統計數據出來，雖然樓市成交有所修復，但依然低於2019年同期水平。但12月15日出爐的前11個月房地產數據，徹底扭轉了原來的判斷。
從歷年12月全國房地產銷售來看，2018年和2019年12月單月銷售額均超過2萬億元，
2020年3-11月的月均成交金額超過1.3萬億元。12月銷售金額只要超過1.1萬億元，那麼2020年就可以再創歷史記錄。
“中國還處於城市化過程中，房地產規模還在增長，這個時候降槓桿確實比較痛苦。”上述閩系房企投融資負責人表示，但又沒有多少房企敢賭一把，尤其是正在衝規模的房企，“卡在中間不上不下會非常難受。”
但這顯然有一道很重要的選擇題，而且還是單選題，答案只有一個是對的，雖然很多房企隱約知道答案，但很少有人願意接受結果。
王薇的公司也面臨著這樣的選擇，與往年相比，今年她所在公司加大投拓力度，計劃在三年到五年時間，可以做到10強，並建立起自己的業務壁壘。這幾年衝刺過程中，除了表內負債外，也開始大量使用表外負債。
王薇表示，這個時候老闆很為難，一旦目標轉變，戰略佈局和打法也需要轉變，與之相對應的資源配置等都需要調整。而且，一旦這一把賭錯了，“用我們老闆的話說，這輩子再沒有翻身的機會了。”
上述諮詢公司負責人也表示，三道紅線政策對中間部位的房企影響最大，頭部房企盤子大，可迴旋的餘地大，而且普遍降槓桿壓力不大；近年小房企融資難，大部分不需要降槓桿；只有上升期的中間房企比較難。
這種難主要體現在兩方面。第一，如果選擇繼續衝規模，一旦最後期限到了，如果被強制降槓桿，公司很可能會元氣大傷，甚至像福晟和泰禾一樣陷入絕境；第二，如果選擇降槓桿，可能再也沒有做大的機會了。
雖然選擇較為艱難，但王薇的公司還是選擇了主動降槓桿，目前已經制定具體執行方案。除了處置部分業務和項目外。據她透露，很有可能還會引入新的戰略投資者，“單靠處置資產，也徹底解決不了問題。”
分化
行業進一步分化、行業集中度進一步提高，在整個房地產行業中幾乎形成共識，但分歧在於，以什麼樣的方式分化，向哪裡集中。
從房企投資角度來看，截止12月16日，全國103個城市土地成交總額4.13萬億元，與2019年全年的4.22萬億元相差不大。
但城市間分化較為嚴重。截止12月16日，全國土地成交金額超過2000億元的城市有3個，分別是上海、杭州和廣州，比2019年多一個。超過千億的城市有11個，比2019年全年少一個。
與2019年相比，佛山、深圳和寧波三個城市新晉千億賣地城市。但天津和昆明則失去千億地位。截止12月16日，天津土地成交810億元，只有2019年六成。2019年過千億的昆明僅成交407億元。
整體來看，土地成交分化嚴重，區域的痕跡進一步淡化。
上述閩系房企投融資負責人表示，這是近年一個較為顯著的變化，早在幾年前，他們公司已經將投資目的地具體到區縣一級甚至鄉鎮街道一級。“同一個城市，可能這個區可以投，另一個區就不能投。”
另一家龍頭房企很早之前也建立起房地產投拓模型，根據人口流入流出、人均收入增減等支撐房地產市場需求端的指標，在全國範圍內建立起具體到區縣的投拓地圖，而不在是按線或按區域劃分。
區域和城市間分化，房企與房企根據自身條件也做出不同選擇。王薇的公司雖然還在拿地，但拿地節奏也在放緩，而且今年以來拿地主要集中在一二新城市，投資佔比超過80%，如果加上一二線城衛星城，這一比例更高。
wind數據顯示，截止12月16日，全國55家主要房企拿地金額9042.7億元，不及2019年全年拿地金額的一半，2019年這一數字是1994.3億元。
同期，55家房企中，僅有龍光、龍湖、首開、中海、藍光等10家拿地金額比2019年增加了。其中中海和龍湖增加一倍，首開和花樣年增幅也超過50%。其餘45家房企拿地金額少於2019年。
上述地產諮詢人士表示，由於大多數房企土地儲備較多，一兩年不拿地，並不會影響業績。但是三道紅線壓力下，未來拿地難度會越來越大。“你要降負債，就不能用更多錢來拿地，同規模的企業，慢慢會來開差距”。
經濟觀察報 記者 田國寶
內容來自經濟觀察報
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