作者：劉曉博
2020年的確是神奇的一年。
去年年底的時候誰也沒有能料到，美國會出臺如此大力度的貨幣寬鬆政策，而人民幣有如此強勁的、戲劇性的升值。
那時（2019年12月31日），我對人民幣匯率的預測是，如果中美貿易協議得到執行，人民幣匯率有望升值到6.6到6.7的水平（點擊查看）。而目前，人民幣在岸價升值到了6.52附近。
上圖是美元對人民幣匯率（在岸價）走勢，可以看出從今年5月末的7.1775一路升值到了目前的6.5208。
如果你在2020年5月末換了5萬美元，那麼當時投入的資金是35.8875萬元（不計算銀行加點、手續費，下同）。現在換回人民幣，則只能到手32.6萬元左右。也就是說，半年多時間就虧損了3.28萬元左右，相當於9.15%。
為什麼人民幣匯率如此強勁？主要是兩個原因。
第一，中國成功控制住了疫情，避免了貨幣政策的大水漫灌；而美國沒有控制住，所以貨幣政策力度空前寬鬆。美國今年印鈔多，中國印鈔少，所以人民幣升值。
第二，中美鬥而不破，貿易協定獲得了執行，人民幣更有理由維持強勢。而且拜登即將上臺，人民幣強勢橫盤，有利於中美關係開啟新篇章。
人民幣匯率如此強勁，將對樓市帶來哪些影響？到底是利空還是利好？
相當一批讀者認為，人民幣匯率升值，對樓市是利空。這是因為前幾年，財經圈裡曾廣泛討論過“保房價”還是“保匯率”的問題，甚至連央媒都參與了。
“保房價、保匯率”的話題，最早可以追溯到2014年前後我率先提出樓市的“莫斯科模式”。
以前，談到房地產泡沫及其結局，大家只知道“東京模式”或者“香港模式”，也就是房價大漲之後泡沫破裂，負資產人士大量涌現，甚至有人跳樓自殺。
但這是純市場經濟模式下的樓市表現。後來我在研究中發現，莫斯科中心區的房價，從1980年代後期到2014年左右，以舊盧布計價上漲了150萬倍左右。如果以美元計價，上漲了150倍左右，其中盧布有一次幣值改革，1000元換成1元。新的盧布對美元，又貶值了10倍。
樓市“莫斯科模式”提出後，大家才意識到，原來房價虛高之後，不一定是房價崩潰，還可以是匯率崩潰。
這就是“保匯率還是保房價”問題的由來。當然，後來我又揭示了比“莫斯科模式”更激進的“德黑蘭模式”——其房價在過去幾年，以伊朗當地貨幣計算年年翻倍，而以美元計價是原地踏步走。當然，這就涉及到我率先提出的“美元頂”和“本國貨幣頂”的問題了。
正是因為有了“保房價還是保匯率”的討論，有很多人認為，房價和匯率是蹺蹺板的兩端：匯率升值，對房價是利空；反之，匯率貶值，有利於房價上漲。
其實未必，因為這裡面還有一個巨大的變量：外匯管制政策的力度，以及被執行的效率。
目前中國的外匯管制還是比較嚴格的，除了外資機構，國內企業、個人外匯的進出受到嚴格管理，資本項目下基本沒有放開。
如果你去銀行兌換美元，每人每年只有5萬美元額度，銀行還要登記你的用途。如果未來用途改變，可能會受到處罰。
此外，由於金融反腐敗力度較大，通過貿易等方式來“走私外匯”難度也比較大，基本上外匯的“跑冒滴漏”被管住了。
在這種情況下人民幣的升值，是樓市和股市的利好。因為國內的貨幣池子，只能流入、很難流出。（除非央行自己回收）
疫情後，全球主要經濟體都在貨幣寬鬆，利率非常低，甚至是負數。主要經濟體裡，只有中國還維持了較高利率。加上樓市和股市有機會，所以不斷有增量資金流入，這樣就會抬高中國的資產價格，房價就是其中之一。
目前我們對外國人和港澳臺同胞在內地購房，政策是非常寬鬆的。
如果你是一個深圳戶籍人口，在深圳買房還要附加3年社保，你去北京或者上海買住宅是不允許的。但一個香港居民，只要在北上深開具無房證明，他是可以分別買一套的。理論上，全國所有的城市，他都可以買一套。
為什麼對境外人士這麼寬鬆？原因很簡單，這可能帶來增量資金流入中國內地（給中國帶來增量外匯）。即便不能，也有利於資金在境內“打轉轉”，而不是流出。
也就是說，對境外人士購房限制非常鬆的根本原因是：鼓勵資金流入。
至於普通境內居民，你賣了國內的房子，錢是很難轉到境外的（不鼓勵流出）。
什麼情況下，匯率大幅升值會對樓市構成利空？主要是在沒有外匯管制，或者管制政策漏洞百出的時候。
這時候，大家會看到境內資產價格偏高，可能賣掉國內的房子到美國、英國或者什麼地方買房，那麼就會有很多人拋售房產，轉移財產出去。
所以，外匯管制政策是否嚴格、執行的是否到位，是非常重要的。
中國為什麼樂意看到人民幣匯率的強勢？
原因是：第一，有利於化解中國跟歐美日等主要貿易夥伴的矛盾——主要是減少中國的順差，增加進口；第二，強勢的人民幣，有利於人民幣國際化和擴大中國影響力；第三，中國在購買能源、糧食、芯片的時候，可以便宜一些。
當然也有代價。主要是：依賴出口的國內中低端製造業，會受到明顯壓力，可能出現訂單減少、失業增加。
所以人民幣也不能無限制升值。
我的預估是，6.5將是一個重要點位。一般來說，不會破6.5（中間價），如果破了，也是短期的。除非美國的疫情仍然控制不住，還要再搞N輪寬鬆。
至於美元計價情況下，中國大城市房價顯得比較貴，這個問題會長期存在。事實上，現在至少有兩道防火牆，可以防止“中國房價貴VS歐美房價便宜”帶來的資金流動。
第一道防火牆是中國自己的外匯管制；第二道防火牆是歐美日普遍不歡迎中國人去買房子，如果人數多、帶來房價上漲，人家一定是要管制的。
也就是說，人家也限購。
所以，中國的房價泡沫還是要“關起門來自己玩”。既然長期解決不了，也就很難說是泡沫了。或者說，泡沫異常堅硬。
最後一個問題：既然泡沫長期存在，既然熱錢不斷流入，那麼房價會繼續漲嗎？
答案是：漲是常態，橫盤和下跌是喘口氣為了下一波上漲做準備。境外人士會有進來買房子的，但由於很多城市存在限售，他們會比較慎重。更何況，進來之後出去不太容易，所以增量資金是可控的，有限的。
千萬別相信什麼：700萬香港人將來跟你搶房子的說法，香港人沒有那麼有錢，也沒有那麼傻。難道倫敦或者加州或者澳洲的房子不香嗎？——自由買賣，資金來去不受限制的。
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