許多房地產開發公司簽署過《房產項目聯合開發協議》《房產項目投資合作協議》。這些協議通常約定，由甲公司辦理房產開發的全套手續，乙公司出資建設房產項目，並負責銷售，建築物所有權歸乙公司所有。
這些"乙公司"本以為簽完了協議就可以高枕無憂，理所應當獲得建築物的所有權。殊不知這些協議並不能產生對抗甲公司的物權登記效力。
簽訂聯合開發協議
卻未獲得建設工程所有權
2006 年 7 月 19 日，甲公司與乙公司簽訂《時代廣場 B、C 座項目聯合開發合同書》約定，雙方聯建項目為 B、C 座住宅樓等工程，聯建面積 85000 平方米。甲公司提供建設項目用地、項目的規劃審批手續和建築設計方案及施工圖紙，乙公司以人民幣出資，承擔項目設計藍圖內所有的建安費用。
雙方共同投資至本項目總價的 25%-30% 時，甲公司應無條件的將該項目過戶給乙公司，由乙公司獨自建設、經營、銷售，收益歸崇立公司所有。
甲公司因不能償還銀行貸款，被銀行訴至法院。執行過程中，時代廣場項目的地下車庫被執行法院以物抵債過戶至銀行名下。乙公司認為自己是時代廣場項目的地下車庫所有權人，向執行法院提出執行異議。
聯建協議屬於債權關係
不得對抗物權公示效力
法院認為，首先，依據《物權法》的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。因地下車庫未登記於乙公司名下，乙公司不能依據登記取得案涉房屋所有權。
其次，時代廣場項目的國有土地使用權證、建築用地規劃許可證、建築工程規劃許可證、施工許可證等記載的權利人均為甲公司。即在案涉房屋開發的立項、規劃、建設過程中，甲公司是相關行政審批機關確定的建設方，乙公司僅依據其與甲公司的聯建協議，並不能直接認定其為《物權法》第三十條規定的合法建造人，並因建造行為而當然取得物權。
律師建議
對於房地產聯合開發，槐城律師結合實務經驗，提供如下建議供大家參考：
1. 投資建設一方如不能將土地使用證、規劃許可證等證件過戶至自己名下，則需考慮要求建設工程所有權人提供抵押擔保，以保障自己的投資能夠及時收回。
2. 對於金融機構，如果某公司以聯建協議主張自己對某建設工程享有所有權，並用該建設工程抵押貸款，則金融機構應審查該建設工程土地使用權證、規劃許可證、建築工程許可證的登記情況。無論聯建協議如何約定，建設工程所有權均應以登記情況為準。
來源：槐城律師
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