近幾年房屋質量問題和房屋爛尾問題頻發，就在前不久有關媒體報道，某知名房企在山東青島開發的樓盤，其中有3棟樓存在嚴重的建築質量問題，需要推倒重新建造，這樣的情形之前幾乎是聞所未聞，另外還有大型房企“某禾集團”在全國各地開發的高端樓盤項目出現爛尾問題，這給廣大購房者敲響了警鐘，為了避免買到差房和爛尾房的風險，越來越多謹慎的購房者轉而去買二手房，不過二手房交易的流程比較繁瑣，尤其是涉及到交錢和過戶的順序，不管是房東還是購房者都害怕自己搞錯吃了大虧。為了避免買賣雙方在二手房交易時踩坑，我給大家科普一下二手房交易詳細的操作流程。
第一步，篩選房源，找房東砍價
房東為了省時省力，一般都會委託中介幫忙賣房，而中介都會把房源掛在網絡上，所以購房者要做的第一件事情，就是根據自己的需求和經濟能力在網絡上篩選房源，然後實地勘察房源，看好房子後詢問一下週邊鄰居，房子之前有沒有發生過刑事案件，確定沒有問題後找房東面談，這裡要注意面談的地址最好選在中介門店，否則如果在房東家裡談價格，房東在自己家有安全感、底氣也很足，就不會給出太多的讓價空間，購房者也可以把自己的心理價位告知中介，讓中介幫忙砍價。
第二步，核實房屋產權信息
看好房子談好價格之後，還有非常重要的一步，就是核實房屋產權信息，首先要要求房東出示不動產證和房東的身份證，核實賣方是否確實屬於房子的所有權人？其次要看房產證上有幾個共產權人，共有產權人是否都同意賣房？最後還要核實房子是否有抵押情況，如果有抵押一定要要求房主先解押，然後再正常進行交易。
第三步，籤合同，交定金
確認房子沒問題之後，就要籤合同交定金了，定金一般是交給房東，後期如果買方違約，定金不予退還，如果賣方違約，雙倍返還定金，如果交易正常進行的話，定金會計算在首付款內，定金的數額雙方可以協商，定金數額越大，對買賣雙方的約束力越大，但按規定定金一般不超過總金額的5%。
第四步，評估、面籤、批貸
如果是通過貸款的方式買二手房，那麼接下來還需要評估房產價值，由於二手房有折舊和磨損，商業銀行會委託第三方機構，先對二手房的價值進行評估，之後根據評估價放貸，一般評估價是房子實際價值的0.95倍，機構評估的費用本來應該由商業銀行支付，但是購房者作為弱群體，最後這筆錢大多落在了購房者身上。房產評估完之後，就可以安排面籤，通俗來講，就是中介協同購房者帶著自己的貸款資料和證件到貸款銀行進行面談並辦理簽字的手續。面簽結束，幾個工作日之後，就可以出批貸結果。
第五步，做資金監管、繳稅、過戶
如果貸款審核通過，就可以進行下一步，也就是做資金監管，購房者把自己的首付款打到建委給的資金監管賬戶裡，之後去繳納二手房交易過程中產生的稅費，就可以辦理過戶手續，房產過戶到購房者名下，監管賬戶的資金就可以解凍，打入原房東的賬戶。如果過戶失敗的話，資金會返回買方賬戶。
綜上，買二手房一共會交三筆費用，一是定金，交給房東；二是稅費，交給稅務機關；三是首付款，打到第三方賬戶；其中前兩個是過戶之前交，而首付款是過戶完成，購房者拿到新的房產證後，首付才會進入房東個人賬戶。
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