房地產投資全面復甦。
國家統計局12月15日發佈的最新數據顯示，11月，房地產開發投資、銷售、到位資金等多指標累計增速連續9個月反彈，其中，開發投資連續6個月正增長，銷售額連續4個月正增長，銷售面積首次正增長，房企到位資金連續5個月正增長。
業內人士預計，年內最後1個月更多房企將推盤促銷，全年新房成交規模將創歷史新高，全國房地產業多項指標將繼續轉好，實現平穩健康發展的目標。
銷售面積年內首次正增長
在11月的房地產多指標中，銷售指標最為亮眼。
數據顯示，1—11月份，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%，增速比1—10月份提高1.3個百分點。商品房銷售額148969億元，同比增長7.2%，增速提高1.4個百分點。
值得注意的是，在連續9個月下降、10月首次持平後，11月的商品房銷售面積累計增速首次轉正，商品房銷售額累計同比增速也連續4個月正增長，年內首次開始銷售面積和銷售額全面同比上漲。
從11月單月的銷售情況看，中原地產首席分析師張大偉表示，11月單月房地產銷售面積為1.75億平方米，同比上漲12%；銷售額為1.73萬億元，同比上漲18.6%。“這是中國房地產歷史上銷售額與銷售面積最高的一個11月，但單月同比漲幅相比10月有所放緩。”他說。
諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為，11月商品房銷售面積止跌轉升，且累計同比增速大於去年同期水平（0.2%），大有年底翹尾態勢，臨近年底房企進入業績衝刺期，供貨節奏加快，此外促銷及優惠持續，市場行情好轉。單月數據可以有力證明，11月商品房市場呈現量升價跌局面，單月銷售面積17540萬平方米，環比上升8.1%，單月銷售價格為9865元/平方米，環比下降0.1%。雖然近期更多城市加入調控加碼大軍，但年底房企為衝刺業績，會加大供應並採用多樣化的營銷策略，市場銷售面積仍有上升的可能性，價格穩中有降。
“從單月來看，量價數據從7月起連續5個月刷新歷史統計最高值，價格方面11月單月銷售均價9865元/㎡，自7月破萬、8月達到最高值後，連續3個月環比下降。可見在7月起的各城市集中調控以來，在銷售面積加速修復、年度累計銷售面積達到2019年同期水平的同時，銷售價格得到有效控制。”貝殼研究院高級分析師潘浩說。
預計全年商品房銷售面積同比小幅增長2.5%左右。
開發投資連續6個月正增長
從開發投資情況看，1—11月份，全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%，增速比1—10月份提高0.5個百分點；房屋新開工面積201085萬平方米，同比下降2.0%，降幅收窄0.6個百分點；房地產開發企業土地購置面積20591萬平方米，同比下降5.2%，降幅比1—10月份擴大1.9個百分點；土地成交價款13890億元，同比增長16.1%，增速提高1.3個百分點。
值得注意的是，房地產開發投資累計增速已經連續6個月正增長。
易居研究院研究員沈昕認為，1-11月全國固定資產投資同比增長2.6%，可見房地產開發投資依然要好於固定資產投資。單月數據來看，11月全國房地產開發投資12936億元，同比增長10.9%。7月份以來持續保持兩位數的增幅，說明下半年全國房地產開發投資態勢良好。
不過，王小嬙認為，房地產開發投資增速連續6月上升，但還未達到去年增速水平（10%左右），短期內在經濟逐步復甦下房企投資增速仍有上升的空間。
對於土地購置面積降幅擴大的原因，沈昕表示，3月份以來，隨著全國復工復產，各地土地出讓節奏加快，土地購置面積同比降幅開始持續收窄，6月已接近0，7月以來降幅持續小幅擴大。下半年以來地市降溫明顯，可能與疫情期間各地延遲出讓的土地已基本在二季度出讓完成，以及部分城市下半年調控升級後，政府為穩地價和市場預期延緩土地出讓有關。此外，“三道紅線”的監管新規也限制了房企激進融資拿地的能力，預計全年土地購置面積同比將小幅下降。
房企到位資金連續5個月正增長
從房企資金狀況來看，1—11月份，房地產開發企業到位資金171099億元，同比增長6.6%，增速比1—10月份提高1.1個百分點。
其中，國內貸款24256億元，增長5.4%；利用外資154億元，下降4.7%；自籌資金56666億元，增長7.9%；定金及預收款57384億元，增長5.3%；個人按揭貸款26983億元，增長10.6%。
值得注意的是，房企到位資金已經連續5個月正增長。
沈昕指出，8月以來房企到位資金增速持續小幅提高，目前增速已經基本達到去年同期的水平。根據此前對比數據，當企業到位資金增速大於開發投資增速時，預示著房地產市場步入較快發展通道，而當前兩曲線自2015年底完成交叉後，2016年1-2月份年初異動，1-3月份再次交叉，此後開口較大，基本平穩。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產開發投資同比增速超過企業到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢延續至今。2020年5月以來，兩條曲線的差值持續收窄，11月差值僅為0.2個百分點。
“年初疫情發生後，央行多次向市場釋放流動性，市場資金成本走低，今年上半年融資環境相對去年更寬鬆。但下半年以來，熱點城市紛紛升級調控政策，房企融資政策也在收緊。預計短期內房企融資環境不會放鬆。”沈昕說。
潘浩也認為，房企資金狀況持續改善，但從長期來看，房企到位資金增速自2009年起呈波動式下行走勢，且2017年以來受融資政策收緊影響，到位資金增速大幅下滑，且逐漸接近零值。分項來看，自2006年以來，國內貸款佔比呈下行走勢，與2006年相較，國內貸款佔比下降5個百分點；而定金及預收款及個人按揭貸款的比例提高了10個百分點，房企依靠銷售回款緩解資金壓力的趨勢明顯。預計明年房地產融資相關政策將持續趨緊，房企將繼續通過加速去化的方式緩解資金壓力，個人按揭貸款、定金及預收款的佔比或將持續走高。
對於全年的指標，沈昕預計，年內最後1個月更多房企將推盤促銷，全年新房成交規模將創歷史新高，全國房地產業多項指標將繼續轉好，實現平穩健康發展的目標。
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