兩週之前，朋友圈裡的中介和開發商置業顧問就開始鉚足幹勁宣傳“明年1月1日起，所有樓盤將收回優惠，全面提價”。一時間，很多普通剛需購房者如坐針氈，紛紛跑來諮詢：消息到底是真是假？2020年只剩最後十幾天了，到底要不要趁著開發商沒收回優惠之前，趕緊“咬牙買房”？
每到年中歲末，地產圈的銷售都會上演這麼一出“拿漲價來刺激買房”的老掉牙戲碼，對此我早就見怪不怪了。今年的市場行情下，我更加不覺得意外——開發商的處境普遍艱難，但凡是能夠有利於銷售回款的策略，他們都必然會拿來嘗試：一方面，“三條紅線”新禁令壓縮了 房企融資、擴張的空間，疊加明年將有鉅額債務要還，開發商勢必要想盡一切辦法加快銷售回款；另一方面，根據億翰智庫發佈的2020年1-11月典型房企銷售目標完成率榜單數據來看，今年至少將有4成房企無法達成年度目標，其中不乏融創、世貿、遠洋、新城這樣的top50房企。另有2成或只能完成80%銷售任務。這種背景下，一年的最後二十天，尤其是最關鍵的傳統營銷旺季時期，開發商自然要利用任何機會來刺激購房者的買房慾望，其根本目的就是為了拉動銷售，加快回款。
結論就是，當前階段開發商的日子比我們想象的更難，尤其是無融資渠道、銷售嚴重遇阻的中小房企，幾乎已經到了斷糧斷水的地步了。所以著急的應該是他們，而不是普通購房者，尤其是很多從下半年起就已經迎來了買方市場的城市，購房者實際上在整個銷售中是起主導作用的。
事實上，過去兩年多以來，建議抓緊賣掉手中多餘房產的專家不乏其人：地產大佬餘英說，在三四線城市有土地、有房產的人，應該儘快賣掉，落袋為安；地產大佬王健林說，汽車城底特律的今天將是絕大多數三四線城市未來的真實寫照，這些城市房價已經沒有繼續上漲的基礎了；實幹家曹德旺更直言，手裡有多餘房產應該儘早賣掉，未來這些房子賣不掉、租不出，都是累贅。
有人可能會反駁說，中長期來看，有錢還是應該買房。5年後，房價依然會“貴如金”，那些相信馬雲“房如蔥”言論的人，遲早會追悔莫及：一方面，很多城市對房地產有高度依賴，這決定了未來房價依然會“只漲不跌”；另一方面，絕大多數國人都有“有房才有家”和“買房造富”的思想，這推動中國房地產已經持續繁榮了四十多年，這種思想短期難以扭轉。所以買房毫無疑問仍然是普通人最好的投資方式。
事實到底如何，2020年，“咬牙買房”還是“抓緊賣房”？5年後，房價“賤如蔥”還是“貴如金”？
首先，我們前面的文章不止一次提過，從開發商的角度來看，明年他們降價賣房的概率更大。因為超過半數的開發商都面臨銷售、回款、還債、融資等多重壓力，降價賣房是他們加快回款的唯一路徑。換言之，中介和開發商宣傳的“全面提價賣房”絕不可能出現。
事實上，最近一段時間，全國有淮安、東莞、西安、深圳等十餘個城市都出臺了政策，明令禁止開發商“價外加價”、“捆綁銷售”。此外，為了防止樓盤爛尾，及從根本上遏制房企挪用，全國已經颳起了新一輪“購房資金監管”新政大潮。據澎湃新聞12月10日統計，目前已有至少26個城市加入到了購房資金監管的行列。所以，如果購房者是擔心明年開發商會漲價賣房，購房成本會增加，因此才提前買房，這大可不必。尤其是存銷比超過18個月的城市，明年開發商以價換量促銷的慾望更強，這些城市的房價或更超出大家的想象。
基於此，我們認為，2020年最後一個月對於絕大多數剛需而言，絕不是最好的買房機會，“咬牙買房”更沒必要，因為從開發商的基本面來看，明年“撿漏”的機會更多。相反對於那些在三四線城市持有多套房的人，更應該“抓緊賣房”：明年降價促銷潮如果屬實，二手房市場也將跟著降溫，尤其是“三無”三四線城市，開發商降價的力度會高大，這意味著未來“賣房變現”會更難。
其次，房地產的天花板已經來了，樓市已經告別“普漲”時代，跟風閉眼買房躺賺的幻想已經徹底破滅了。一方面，房地產不再是剛需，我國城鎮居民基本不缺房——央行報告顯示，城鎮家庭住房擁有率已經高達96%，戶均更是有1.5套房，有兩套住房的佔比31%；另一方面，居民部門的負債已經到了“無可復加”的地步——金融時報數據顯示，目前中國居民的負債率在120%左右，更有50%的家庭沒有存款。
所以，很多專家直言不諱指出，人口、金融、經濟和房屋總量等基本面決定了，未來房價上漲的空間狹窄。地產大佬馮侖也直言表態，未來買房邏輯已變，跟風投資買房不僅賺不到錢，還有可能“血虧”。他認為，未來想靠房子賺錢，一個城市的房價年度漲幅將不得低於7%，但是放眼望去全國能夠滿足這個條件的城市寥寥無幾。即使是很多一二線城市，其實仔細算賬會發現，這兩年投資買房都已經很難再有利潤了——刨除資金成本、稅費、以及經濟因素導致的購買力降低等，買房能勉強保持資產不縮水已經不易了。
結論就是：5年後，全國大多數城市房價和現在相比差別不會太大，以5年後的購買力來看，未來的房價雖然不能算作是“賤如蔥”，但也絕不可能是“貴如金”。尤其是很多三四線城市，未來5年房價下跌的概率較大，如果房價真的回調30%，對於絕大多數人來說，房價就是“賤如蔥”了。
再者，我們應該聽聽業內大佬的意見。2020年，該“咬牙買房”還是“抓緊賣房”，王健林、李嘉誠早有暗示。
兩年前在提到房地產未來的走勢時，王健林曾以“萬達轉型”為例暗示，房地產已經不復往日光彩——很多人已經憑著運氣賺了一大筆，但是如果認不清事實，繼續幻想著靠房地產造富，可能要付出慘痛代價。他特別指出，三四線城市房子已經嚴重過剩，早就無人問津。還拿美國汽車城底特律舉例說明，一個城市沒有產業支撐，就沒有未來。現在絕大多數三四線城市就是在重蹈底特律的覆轍。換句話說，王健林這是在暗示大家不要再投資炒房，而是應該理性處置手中多餘的房產——真剛需，需要可以買來自住，但是幻想靠樓市狠賺一筆，這種思想該摒棄，尤其是擁有多套房產的人當前階段更應該做的是“抓緊賣房”。
李嘉誠也有類似暗示。過去7年他一直在身體力行拋售地產業務，尤其是2017、2018兩年時間，就套現了800多億。今年他再一次出售成都某商業地產項目，更是引起熱議。我們曾經說過，看房地產的大勢，不要看開發商怎麼說，而是要看他們怎麼做。李嘉誠7年累計出售地產業務變現金額高達1800億，給出的暗示很清楚：房地產已經不再適合投資，儘早處理掉手中多餘的資產才是明智之舉。所以，聚焦到2020年最後一個月，李嘉誠的看法也很明確，現在不是“咬牙買房”的時候，而是多套房者抓緊時間優化配置手中多餘房產的國家時期。特別是很多專家都預測“明年房地產市場將更不易”的情況下。
5年後，房價“賤如蔥”還是“貴如金”？王健林、李嘉誠觀點一致
王健林曾經說過，房地產就是一場“擊鼓傳花”的遊戲，未來總有落幕的一天。縱觀全世界各個國家房地產的發展歷史，沒有哪個國家的房地產興盛能超過50年的。滿打滿算，中國房地產的興盛期限不會超過5年。尤其是當前國家重拳調控的背景下，我們幾乎可以肯定，未來5年房價不可能出現大漲的可能。當然，未來城市分化會很明顯，房價也會高度兩極分化。
基於王健林的觀點，以及樓市最根本的基本面情況分析，我們認為，未來5年樓市將保持穩定微調的態勢發展。站在今天看未來5年的房價，我們覺得，未來國人買房的難度會有所降低，尤其是人口外流壓力大、產業發展滯後、經濟增速緩慢、無地理位置優勢的80個“收縮型”城市，未來房價大幅下跌的可能性很大，比如黑龍江鶴崗、甘肅玉門、威海乳山等。這類城市的房子就是一堆鋼筋水泥磚頭，毫無價值，房價對於絕大多數人來說就是“賤如蔥”。當然，有人口增量、有產業加持、有豐富資源的大中城市，房價對於普通人而言，還一如既往是“高不可攀”。比如北京、上海、深圳這類城市的房價，無論到什麼時候，對於普通工薪階層來說都是“貴如金”。
對於未來的房價走勢判斷，李嘉誠和王健林的觀點一致。他去年底時曾說過，未來5年內，香港和內地的樓市都會迎來“大風暴”。不僅如此，他還直言認為，剛需買房自住可以，炒房不建議。
結合上述李嘉誠持續7年拋售地產業務，不難發現對於未來的房地產發展趨勢，李還是比較悲觀的——尤其是從他勸投資炒房客賣掉多餘房產，可以直觀感覺到，對於5年後的房價，他個人還是認為下跌的概率更大。換句話說就是，5年後絕大多數城市的房價會更趨向於“賤如蔥”，只有極少數城市還會維持房價不斷上漲趨勢。
當然，我們也說過，對於任何人的意見都不能盲聽盲信，不管他是地產大佬王健林還是曾經的亞洲首富李嘉誠。到底該不該買房，要從實際出發考慮：有強烈的購房需求，而且具備購房條件，我們認為還是應該儘早出手，給全家人一個乾淨舒適的家，比什麼都重要。
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