樓市調控正當時，而且絕大多數城市的房地產市場也已逐步迴歸穩定態勢。國家智囊仇保興認為，這才是樓市應有的健康理性的發展勢頭，倘若未來調控常態化，5年內房價都不會再起大變化。不僅如此，他更隱晦暗示，我國樓市存在很嚴重的投機和泡沫——遏制房地產投機炒作和燙平樓市泡沫是“一項長期而又艱鉅的任務”。冰凍三尺非一日之寒，事實上房地產泡沫的形成更是由來已久。
對於國家智囊的言論，顯然有人不服氣。近日就有房地產專家站出來維護房地產的支柱地位，為房價繼續上漲代言。該專家公開發表言論稱，5年內全國住房均價會漲到2萬元時代，即在現有的基礎上再上漲100%。須知，今年9月份，我國城鎮地區住房均價首次進入“萬元時代”。理由有三個：1、未來5年將有不少於5000萬農村人進城；2、國人的投資買房熱情5年內難消散，有錢還是會投入到樓市中；3、絕大多數城市無法擺脫對房地產的高度依賴。
“力挺”房地產的專家還有北師大教授董藩。公開資料顯示，過去11個月，董教授曾經三次公開發文建言，“應該全面放開限購”。因為在他看來，只有對經濟貢獻高達40%的房地產才能救中國經濟。對於現如今的房地產，董教授不僅不認為存在泡沫，更覺得現在的房價水平不算高。
無獨有偶，北大經濟學院院長、教授董志勇不久前在2020年金融街論壇年會上更直言不諱表示，“不要任何時候都汙名中國的房地產市場，因為房地產市場仍然是未來經濟發展的一個重要支柱，他們有很多困難，但目前為止個人覺得並沒有泡沫。”
何為泡沫？百度百科裡解釋，泡沫的引申意思是比喻某一事物所存在的表面上繁榮、興旺而實際上虛浮不實的成分。如泡沫經濟，是指因投機交易極度活躍，金融證券、房地產等的市場價格脫離實際價值大幅上漲，造成表面繁榮的經濟現象。簡單來說就是價格脫離價值。
房地產到底有沒有泡沫？答案是非常明確的：有，而且泡沫不小。
首先，央行原副行長吳曉靈就曾經直言告誡過，“在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻後的準備是每個國家、每個人都要面對的現實。”這話釋放了兩層含義：其一、我國房地產市場存在泡沫，且我們一直在泡沫中狂歡；其二、狂歡之後，就是大潮退去，大潮退去就知道誰在裸泳。所以，提前做好準備是我們每個人接下來都不得不面對的現實。
其次，衡量一座城市的房地產市場是否有泡沫，其實有三個國際慣用的指標：房價收入比、房價租售比和住房空置率。我們接下來將逐一分析：
房價收入比：社科院2019年底發佈的報告顯示，全國重點50個大中城市，#50城房價收入比排行榜#數值在國際合理值區間的僅有長沙一城。其餘49城都超出了合理範圍。這意味著，在我國98%的受監測城市房價收入比都是不合理的。拿房價收入比指39的深圳來說，這意味著普通工薪族在深圳買房需要不吃不喝奮鬥39年。所以，從房價收入比數據來看，全國大中城市中普遍都有泡沫，尤其是四大一線城市和東南沿海強一線及強省會城市，泡沫更甚；
房價租售比：租售比是房屋租金和售價的比例，是每個月的租金和房屋總價的比值，其比值越高，說明房價中的需求越大，也可以理解成“租金回報率”。通過“房價租售比”這一數據可以看出租金與房價之間的差距是否合理，也是國際通行用來衡量一個地區樓市運行是否良好的數據。按照國際的標準，合理的租售比在1:250以內。
地產大佬潘石屹2018年就警告過，我國正常的租金回報率應該是6%-7%，但連一線城市的真實租金回報率都最高不超過2%，這樣持續下去是非常危險的。無獨有偶，今年8月份，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華也表達了類似觀點，上半年全國重點大中城市，房價微漲，但是租金卻下跌幅度很大，按照一般的分析邏輯，這表明房地產泡沫風險在增加。尤其是深圳、杭州、南京等地，風險已達最高警戒線。
住房空置率：過去二十年，全國房價平均上漲了近5倍，一線漲幅超過30倍。沒有那種資產的漲幅能和房地產比肩。而且2019年商品住宅銷售額，是2000年的43倍。但GDP總量僅僅是當年的10倍。結論很清楚：過去這些年，房地產的投資增速一直在大幅度上漲。且遠遠超過了經濟自身的增速。
不僅如此，我國住房空置率更是跟著水漲船高，要知道這可是衡量一個國家樓市是否有泡沫的最主要依據之一。很不幸，我國絕大多數城市的房屋空置率也已經遠遠超過國家臨界點——住房空置率的國際合理值是5%左右，但根據西南財經大學2019年底公佈的調查數據顯示，我國城鎮地區住房空置率（2017年）超2成，空置率數據在21%-24%之間。其中城鎮地區商品房空置率高達26.6%。尤其是三四線城市，房屋空置率或高達30%-40%。
綜上所述，說我國房地產沒有泡沫，那就是赤裸裸的自欺欺人。事實上，不久前就有權威機構研究認為，房地產牛市的重要支撐力，如經濟增長、家庭收入、人口利好等，都已出現放緩趨勢，並將持續。
基於此，我們認為，未來不再是經濟嚴重依賴於房地產，而是房地產開始對經濟“拖累”效應明顯。換言之就是，房地產行業的發展總體上對經濟已經“弊大於利”。再直白點說就是，歷經一二十年的高歌猛進發展之後，我們的房地產市場確實需要踩踩剎車，適當降降溫了。否則，央行原副行長吳曉靈的告誡，只會加快到來。
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