1985年9月22日，美、日、英、法、德（聯邦）五國的財政部長和中央銀行行長簽訂了美元對主要貨幣有秩序的貶值以解決美國貿易赤字的協議，史稱“廣場協議”。隨後，大量外國資本流入日本市場，在以樓市和股市為主體的市場紛紛迎來了繁榮期。不到一年時間，日元對美元匯率從240日元升至120日元左右，日本央行在1987年將利率從5.5％下調至2.5％。
而其中最為明顯的就是房價的飆升，貨幣放鬆導致的就是最明顯結果就是刺激了房價的大漲，據相關資料記載，銀座4丁目的土地每平方米的交易價格為九千萬日元（相當於75萬美元）。在日本房價最瘋狂的時候，東京圈的人均年收入為694.1萬日元，（相當於人民幣39萬元） ，吃一頓麥當勞8000元、打一次的士120元起步、開發商們自稱能買下美國所有的地皮，然後以高價租給美國人住……所有人都陷入到經濟形勢大好的狂歡中。
但好景不長，在這些外資逐漸撤離後，日本經濟迎來衰退期，緊接著當時的央行又採取了刺破泡沫的方式來解決問題，但首先迎來的就是斷供潮，緊接著大量企業破產倒閉、銀行壞賬增加了數千億的壞賬，最後經濟危機爆發。這場日本有史以來最大的一次經濟危機，使得日本經濟倒退了20年。直到現在，很多當地人都選擇租房，而不會買房。
因此，很多人都在擔心國內的樓市會不會和當時日本一樣崩盤，進而引發金融危機。
前不久，中指研究院公佈了2020年11月全國百城房價調查研究報告，其中新建商品房住宅價格環比上漲0.32%，同比上漲3.63%。其中環比漲幅前五名的分別是東莞、杭州、金華、南京、中山。可見，房價依舊處於上漲趨勢，而這也是今年第五個房價過萬的月份了，照這樣的趨勢發展下去，那麼今年的整體房價就會突破“萬元大關”。
根據國家統計局公佈的數據來看，2000年全國房價平均水平不足2000元/平米，如今20年過去已經超過了萬元水平，上漲了500%。需要注意的是，這個數值僅僅是“平均值”，如果剔除掉房價一直沒變化以及房價下跌的偏遠城市外，那麼二三線城市房價上漲了6~7倍，部分二線城市以及一線城市房價上漲了8~9倍，一些炒房集中的地區房價可能上漲了10倍以上。
此外，國內的樓市是否存在泡沫，答案是顯而易見的，如果以發達國家的4：1至6：1的房價收入比水平作為標準，那麼很多城市已經遠遠超過了這個比值，根據相關機構數據顯示，很多城市的房價收入比已經超過了15：1，其中深圳已經達到了36：1。那麼回到上面的問題，樓市泡沫會破裂引發崩盤嗎？筆者認為不會，主要有三個理由。
一、樓市調控效果顯著，針對性強。
說起房價，那就不得不提近幾年房價一直領跑的深圳了，無論是房價還是漲幅一直都處於領跑階段，哪怕是經歷了上半年的“樓市寒冬”，也是率先開始回暖繼續領跑，很多樓盤剛開盤就被戴著口罩的購房者們一掃而空，炒房現象明顯。
因此，8月中旬，深圳迎來了最為嚴厲的針對性樓市調控，直接提高了6項購房門檻。其效果也是立竿見影，短短一週各地的二手房掛牌價格就下跌了20萬元到400萬元不等。緊接著，11月20日深圳再次提出一項規範熱點樓市的交易秩序，購房者需要如實申報購房誠意登記信息，若違規可能面臨多部門聯合懲戒、3年內無權使用購房誠意登記系統以及沒收保證金等處罰。而根據中指研究院公佈的數據來看，深圳房價出現了罕見的下跌，下跌了0.31%，為下跌幅度排名第10的城市。
而與日本刺激性調控不同，國內採取的調控明顯更加溫和。事實上，自2016年底“房住不炒”正式提出之後，各個城市就在積極配合進行樓市調控，其效果也非常明顯，2018年房價大漲的趨勢已被遏制，很多之前房價大漲的城市都出現了由漲轉跌的情況，直到現在很多城市的房價依舊不如2018年的時候高。可見，保持房價穩定增長是未來樓市調控的主要方向。
二、房價上漲幅度緩慢，沒有利潤空間。
除了物價上漲導致房價上漲之外，近些年房價大漲很大程度上與炒房有關，房價大漲的時候基本上買房坐等升值就能比大部分人上班要賺錢得多，因此無論是個人還是企業都參與了炒房行列，整個樓市的投機性比較明顯。其主要流程就是買房，過幾年賣掉從中賺取差價。
但就現在的房價漲幅而言，可以說是炒房已經沒有任何利潤空間了，就拿11月份漲幅最高的東莞（環比上漲1.14%）來計算，即使12個月都保持這個增長趨勢，那麼一年的漲幅也就不到4%。而對於多套房的炒房客來說，光是房貸利率就比這個高得多，並且還有各種持房成本也要算進去，還得一直保持這個漲勢。
此外，對於炒房客來說還有一個比較麻煩的問題就是未來二手房的出售問題，我們都知道現在的二手房市場掛牌量與日俱增，但是成交量卻差強人意，說明二手房市場的需求並沒有那麼明顯，因此未來二手房可能也沒那麼容易出手，存在被套牢的風險。
三、樓市需求不斷降低
正如經濟學家任澤平說的一樣，房價短期看金融，中期看土地，長期看人口。由此可見人口是決定未來房價的關鍵因素，也是市場的需求方。前不久，任澤平團隊發表了《建議開放三胎：人口報告2020》，裡面提到人口可能在“十四五”期間進入負增長。
無獨有偶，根據國家衛生健康委直屬單位中國人口與發展研究中心的預測，中國總人口將在2027年後開始進入負增長。可見人口提前進入負增長趨勢已成為學界共識。人口進入負增長不代表樓市未來沒有購房需求，但隨著明年正式生效的《民法典》中，有關房產繼承製度的不斷完善，未來樓市購房需求會不斷減少也是不爭的事實。
而另一方面，根據4月央行公佈的城鎮家庭居民負債統計報告來看，當前城市人口住房普及率已經超過96%，且戶均持有1.5套房，說明未來需要買房的也不多了。而對於農村家庭而言，也有相應的福利政策，比如“地隨房走”、城市戶口的子女老家的房子依舊可以繼承等等。
簡單總結一下，國內樓市不會和當年日本一樣崩盤，其最重要的原因還是國家強大起來了，不像當年日本一樣需要依靠其他國家。但另一方面，國內樓市也確實存在大量的泡沫，對此需要防患於未然，正如央行前副行長吳曉靈告誡的一樣：
要做好泡沫破滅的準備，這是每個人都要面對的現實。
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