隨著國內經濟的不斷髮展，外出打工的人也是越來越多，房屋租賃市場也是愈發火爆。據數據顯示，從2008年到2018年，我國的流動人口數量從1.8億增加到2.8億。而在這近3億流動人口中，超過80%的人群需要在工作城市租房。
然而，由於房屋租賃市場的管理不當，引發了一些列混亂，房東房客之間的相處並不和諧。對於這一問題，國家也是十分重視，在2021年1月1日起正式開始生效的《民法典》中，對於房屋租賃問題提出了新規。同時，現行租房法律依據《合同法》將被廢止，從新的租賃條例來看，與過去的《合同法》存在不小的差異，主要體現在房租租售、轉租、居住權、租房人優先購買權等制度上。其中，以下幾點最需注意，關乎到每一位租房人和出租人的權利。
1、設立居住權的房屋不得出租
所謂居住權，是指居住權人有權按照合同約定，對他人房屋享有佔有和使用的權利。設立居住權，需要同時滿足兩個條件：以書面形式簽訂居住權合同；向登記機關申請居住權登記。一旦房屋被設立了居住權，即便是租房人與出租人簽訂了租房合同，也將被視為無效。
因此，大家在租房之前，一定要檢查房屋是否設立了居住權。否則，自新規實施開始，一旦房屋被設立了居住權，不論是承租或是被租，均不受法律保護，避免造成不必要的損失。
2、轉租
二房東的出現，導致了租賃市場的混亂。利用市場信息的不對稱性，二房東首先從原房東手中租房，之後再將房屋租給有需要的人，從中賺取差價。部分二房東為了牟取更高的利潤，甚至會對房屋進行改造，租給更多的租戶。
對於原房東來說，二房東的出現傷害到了他們的利益；而對於租戶來說，雖然看似單間的租金較低，但居住環境卻相對較差，同時蘊藏著安全隱患。為此，根據新規，如果房東發現自己的房子被轉租，可在6個月內提出異議，解除合同，否則將被視為同意轉租。
3、優先購買權、租賃權
畢竟不是自己的房子，租房總會給人一種並不安穩的感覺。特別是出於各種原因，房東想要將房子出租或出售給其他人，租戶們只得被迫搬走。而如今，為了保護承租人的合法權益，根據新規，出租人在出售或出租房屋時，應率先告知承租人，承租人享有優先購買權和租賃權。只要房東根據市場情況進行合理定價，並且原租房人願意繼續承租或購買，就應優先供給原租房人。不過，如果房東將房屋出售或出租給近親屬，近親屬優先權高於租房人優先權。需要注意的是，如果承租人在15日內未明確表示購房意願，將被視為放棄優先權。
4、定金
根據民法典規定，承租人支付定金後，未能按約履行租賃合同的，合同到期後，不得要求返還定金；而如果出租人未能按約履行合同，致使租賃合同無法實現，應當雙倍返還定金。需要注意的是，雖然雙方可以協商定金數量，但定金數量最高不得超過租金總額的20%，超出部分不具備定金效力。在實際支付過程中，如果定金數量與約定金額不對等，將被視為變更了定金金額。
除此之外，根據此前住建部發布《住房租賃條例（徵求意見稿）》，對出租承租行為、租賃企業、服務督查等項目進行了明文規定。規定中明確指出，出租人不得誘導承租人使用住房租金貸款；不得單方面提高租金；不得采用違法方式迫使承租人騰退；不得將不符合國家標準的房屋進行出租，輕則責令整改，重則對個人處1萬元以上5萬元以下罰款，對企業處10萬元以上50萬元以下罰款，構成犯罪者將依法追究刑事責任。
對於承租人來說，不得單方面解除合同；合同到期後需及時騰退或續簽；未經出租人同意，不得私自查改室內設施或感動房屋結構，造成損失者，將依法承擔賠償責任。
總的來說，隨著新規的出臺，房屋租賃市場也將變得愈發健康規範。不論是對於2億租房族還是房東來說，都是一個巨大的福音。大家又是否面臨過因租房而產生的問題呢？
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