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編者按：儘管去年行業曾經悲觀地預測：站在未來，去年可能是最好的一年。疫情的黑天鵝落下之時，行業也曾經悲觀地喊出：失去的春天。我們依然看到在逆境中堅持產品品質的企業，看到營銷人們從線下到線上的全面探索，看到了競合出的未來，看到了在第二賽道不斷探索的身影。勞動不僅光榮，更應該能致富。於是，整個行業收穫了五年來最好的金九銀十，在錯過了一個春天的情況下，依然有企業提前一個月撞線全年業績。欣喜之餘，我們必須更加清醒地看到在行業不確定性更加突出的當下，有的問題迫在眉睫。已經接近公開報價的銷售榜，“三條紅線”盡踩的品牌房企們，被渠道綁架日益嚴重的銷售，以及靠優化、賣資產活下去的“問題寶寶”，資本泡沫破裂的物管行業……在2020年的最後一個月，北京商報新北京樓市週刊推出年終特別策劃《拾問·2020》，回看整個行業。
融資“三道紅線”預期之下，近期眾房企降負債動作愈發頻繁。北京商報記者根據同策研究院數據梳理髮現，今年三季度，在所統計A股的93家房企中，綠色檔（三條未踩線）房企僅有33家；而在所統計H股的40家房企中，上半年財務指標處於綠色檔（三條未踩線）房企僅有6家。隨著房企未來“成長”空間被收緊，安全成為了第一要義。項目轉讓、引入戰投、分拆上市，以及“借新還舊”調整長短債，關注資金安全成為“過冬”的關鍵，如何“去槓桿、降負債”，眾房企也採取了不同的應對之道。
（圖片來源：視覺中國）
133家房企名單“踩線”佔比70%
房企融資“三道紅線”即將於2021年起在全行業全面實施，從數據層面來看，多數房企都存在”降負債“的硬性需求。
按照設置標準，紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：淨負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1倍。根據“三道紅線”觸線情況不同，將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中，開發商的有息負債將不能再增加；踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；踩中一條，增速不得超過10%；一條未中，不得超過15%。
北京商報記者根據同策研究院數據梳理髮現，今年三季度，在統計A股的93家房企中，綠色檔（三條未踩線）房企33家，佔比35.48%；黃色檔（一條踩線）房企27家，佔比29.03%；橙色檔（兩條踩線）房企14家，佔比15.05%；紅色檔（三條踩線）房企19家，佔比20.43%。
而在所統計H股的40家房企中，上半年財務指標處於綠色檔（三條未踩線）房企6家，佔比15%；黃色檔（一條踩線）房企17家，佔比42.5%；橙色檔（兩條踩線）房企10家，佔比25%；紅色檔（三條踩線）房企7家，佔比17.5%。
北京商報記者注意到，在紅色檔的26家房企中，不乏頭部房企和千億規模房企的身影。頭部房企包括中國恆大和融創中國，而在年中的業績會上，降負債也成為了兩大頭部企業的高頻詞彙。據恆大管理層透露，“力爭2020－2022年，有息負債平均每年減少1500億元。”也就是說，未來三年恆大降負債總額將達到4500億元。
千億規模房企中，富力地產、中國奧園、泰禾集團、華夏幸福、中南建設、金科股份等諸多房企皆處於紅色檔內，此外，還有類似弘陽地產這種近幾年追逐千億目標的房企。
而在眾多紅色檔房企中，包括富力地產、泰禾集團、新華聯、華遠地產等21家房企的淨負債率高於130%，亟需降負債以擺脫高危壓力。
事實上，自融資“三道紅線”8月流出後，恰逢眾房企2020年中期業績報告發布，“去槓桿、降負債”的戰略規劃被廣泛提及，房企端已開啟積極應對，通過多種渠道和方式改善自身財務結構。
項目轉讓、引入戰投
眾房企主動“降檔”
為進一步拓寬融資渠道，包括恆大、融創、華潤等在內的多家房企均於年內實施了分拆上市動作。北京商報記者梳理髮現，截至目前，年內共有15家物管企業成功上市，遠超於去年規模的12家，但整體表現卻與去年大相徑庭，即便是恆大物業，在上市首日亦出現了破發。
雖然物業上市不得意，但是在銷售端恆大卻取得了不俗的成績。今年9月，恆大集團董事局主席許家印連夜召開集團營銷工作會議，定下了“金九銀十”兩個月，單月銷售額衝刺1000億元的目標，並給出了恆大全國樓盤全線7折的優惠。
12月3日，中國恆大集團公佈2020年前11月銷售數據。今年前11月，恆大累計合約銷售金額6786.6億元，較去年同期增長約16.9%。據此測算，恆大提前完成全年銷售6500億元的目標。
值得一提的是，恆大於年內解除了一場超千億的對賭“警報”，這也為其應對“三道紅線”奠定了基礎。
相較於頭部房企的“翻轉騰挪”，部分債務壓力過大的房企並沒有太多的施展空間，隨著融資窗口收緊，房企“瘦身”動作近期也愈發頻繁。
11月9日，富力地產發佈公告稱，公司與黑石聯屬的基金附屬公司正式籤合併事項協議，擬將廣州富力國際空港綜合物流園內的物業作價63億元，其中70%權益以44.1億元的價格轉讓給黑石。彼時富力方面稱，此次合併事項有利於優化資源配置、專注核心業務發展、增加資金儲備及降低負債率，更有利於提高抗風險能力。
北京商報記者注意到，上述動作也符合富力業績會上所透露的計劃安排“年內擬出售一些投資性物業和地產項目,規模在120億元左右”。
地產分析師嚴躍進表示，項目轉讓可以起到儘快回籠資金的目的，緩解短期債務壓力。同時，剝離財務表現欠佳的資產，也有助於優化負債結構。
當“賣賣賣”無法自救，最終的道路唯有走向轉讓公司控股權。例如，年內京漢股份正式“賣身”中國奧園，郭梓文取代田漢成為京漢股份的實際控制人，企業名稱也於近期變更為“奧園美谷”，據說要進軍美麗健康產業。
除了加快銷售節奏、分拆物業上市，在“瘦身”動作之外，引入戰投也是眾房企降低負債的有效措施。今年9月，房地產市場上演兩起險資與房企的“聯姻”大戲，但最終招商蛇口引入平安失敗，陽光城成功牽手泰康。
北京商報記者注意到，截至今年三季度，陽光城剔除預收款後的資產負債率為79.21 %，淨負債率為108.35%，現金短債比為1.37，踩中兩條紅線，處於“橙檔”名單內，優化財務指標勢在必行。
為了能成功與泰康牽手，陽光城還簽訂了對賭補償協議，其中最主要的在於業績表現對賭。以陽光城2019年40.2億元的歸母淨利潤為基礎，前五年（即2020－2024年），陽光城歸母淨利潤每年年均複合增長率不低於15%，且前五年累積歸母淨利潤不低於340.59億元。業績承諾期的前五年（即2020－2024年），如出現任一會計年度的年均複合增長率低於15%，陽光集團應對陽光城進行現金補償；業績承諾期的後五年（即2025－2029年）內，如出現任一會計年度的實際歸母淨利潤小於承諾歸母淨利潤，陽光集團應對陽光城進行現金補償。
負債“降檔”勢在必行，眾房企也採取了不同的應對之道。大房企可以利用自身的品牌效應，以價格來打動購房者，還可以利用自身的規模效應，開拓新的“輸血”渠道。但中小房企的選擇空間有限，對於它們來說，如何闖過生死線，仍不容樂觀。
11月融資規模反彈
“借新還舊”調整負債結構
整體來看，在融資“三道紅線”信號傳出後，壓縮發債規模成為共識，不過作為資金密集型行業，房地產開發商在規模高速增長的同時，普遍面臨著高負債壓力。因此，目前雖有融資“三道紅線”壓頂，但眾房企還需慢慢解套，尤其是在短期償債壓力逼近的情況下，部分房企仍繼續融資，“借新還舊”調整長短期負債結構。
同策研究院資深分析師肖雲祥表示，其實在“三道紅線”消息傳出後，政策效果已經有所顯現。從同策研究院監測的40家典型房企融資數據來看，在6月（1303億元）融資規模達到高位後，緊接著的7月（990億元）、8月（827億元）、9月（402億元）三個月房企融資規模持續下跌。到了10月，融資規模有小幅反彈，仍處於低位。直到11月，融資規模才出現了強勢反彈的情形，從結構上看，11月融資規模比重最大的分別是其他債權融資、公司債和境內銀行貸款，其增長率分別為542.26%、18.54%和11%。
肖雲祥稱，其他債權融資方式融資規模增加來源於多元化融資方式：定向計劃、債權轉讓、應收賬款轉讓、股東借款、永續債等。其中債權轉讓與應收賬款轉讓的規模與頻率有顯著提高，例如招商蛇口通過股加債融資41.4516億元，綠地香港通過股加債融資72.6億元。
根據貝殼研究院統計，2021年房企到期債務規模（未含2021年未發行的超短期債券）預計可達12448億元，同比增長36%，房企償債壓力繼續攀升。雖然融資新規對未來房企整體發債增速將起到一定的制約作用，但按照近五年房企債券融資發行週期推算，預計未來房企債券融資到期債務壓力實現實質性下降仍需3-5年時間。
“房企短期內仍離不開發債需求，但發債融資的規模已然被壓減。”嚴躍進指出，目前頭部房企仍有發債融資的機會，但中小房企已經越來越難了，而且普遍發債利率偏高。因此，未來房企會選擇“節流”，相關費用支出以及拿地會愈發謹慎。
中南建設CFO辛琦曾在年中業績會上表示，“三道紅線”是針對房企、金融機構雙管齊下的長效機制。限制負債增長規模，對於頭部房企來講，可能會更加穩定，但未來逆市飄紅、彎道超車的機會可能越來越難，打消部分房企狂飆突進的念想。
就“三道紅線”問題，北京商報記者也與某千億踩線房企有過交流。其表示，“三道紅線”是在國家保持流動性充裕的環境裡，希望地產減少對有息負債的依賴，真正貫徹“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，從而能實現平穩健康發展，“由於公司起點低、積累少，融資成本高，所以通過增加有息負債、增加槓桿來發展效果並不好，未來希望通過提高運營週轉效率、提高回款水平來獲得發展機會，這也更適用於有息負債收緊後的環境”。
記者丨盧揚 王寅浩
編輯丨胡可
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