對於中國人來說，房子具有極其重要的地位和作用，原因可以歸納為三點：一是有房才有家，安居才能樂業，這是根植於中國人心目中的傳統觀念。二是隨著經濟社會的發展，房子已經成為了一把打開人生重要節點的“鑰匙”，在工作的城市安家落戶，踏入婚姻的殿堂，將來孩子上一所好的學校，幾乎每一步都離不開房子。三是伴隨房地產市場的快速發展，房子已經成為了普通家庭最大的財富，數據顯示，在我國家庭總資產當中，房產佔比高達70％以上，房價漲跌直接關係到財富的多寡。
正是因為房子太重要了，再加上過去十多年，房價幾乎一直保持上漲的態勢，所以國人對於買房投入了極大熱情。但是，從2016年開始，隨著房地產調控的逐漸深入，全國房價進入到了平穩調整的階段，而且很多城市的房價還迎來了明顯下跌。比如，根據國家統計局11月70城房價統計數據顯示，全國有26個城市的房價跌回了一年前，其中不乏鄭州、天津、濟南、青島、石家莊、重慶、貴陽等重點城市。因此，在這樣的一種市場狀態下，越來越多的購房者開始關注接下來樓市和房價到底會怎麼走呢？未來5年，應該繼續“買房”還是“持幣”呢？
對於未來5年的房地產走向，國家一錘定音了
影響房價走向的因素有很多，但筆者認為，起決定性作用的還是樓市政策。畢竟，作為衣食住行中的重要一環，房子不僅關係到老百姓的生活起居，也與國民經濟息息相關。因此，在很多時候，我國的房地產市場就是一個“政策市”，換句話說，要想了解未來的樓市和房價走向，購房者就需要充分理解國家對於房地產的政策定調。
就在前段時間，住建部部長王蒙徽撰文解讀了國家十四五規劃中提出的要“實施城市更新行動”，其中對於未來五年的房地產走向進行了明確的解讀和定調，現摘錄其中比較重要的3個方面，供購房者參考。
1、堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善住房市場體系和住房保障體系，建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，推動實現全體人民住有所居。
2、全面推進城鎮老舊小區改造工作，力爭到“十四五”期末基本完成2000年前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
3、健全城鎮體系，構建以中心城市、都市圈、城市群為主體，大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。
國家一錘定音，至少釋放了4大信號，預示未來5年樓市輪廓基本形成
1、房住不炒定位長期持續，平穩是房地產市場的主基調。
在2016年年底的國家經濟工作會議上，國家首次提出了房住不炒的定位，明確強調了房子的居住屬性，要逐步降低房子的投資屬性。根據此後四年以來的調控政策可以看得出來，房住不炒一直是樓市調控的基本定位，比如防止資金違規流入房地產，提高二套房以上的房貸成本，延長房產的限售時間等等。
如今，房住不炒的觀念早已深入人心。這一次，房住不炒又被寫入到十四五規劃，這意味著房住不炒將是一個長期的定位，而且穩房價將是未來五年繼續堅持的一個調控目標。比如，日前廈門就公佈了十四五期間住房發展的總體目標，其中一條就明文規定：商品房價格年度漲幅不得超過5%。
2、多種住房方式“遍地開花”，買房將不再是唯一的選擇。
過去20年，伴隨城鎮化進程的推進，購房需求呈現爆發式增長，但由於住房供應體系相對單一，購房需求幾乎都涌入了商品房市場，從而導致房價一直居高不下。但隨著完善住房市場體系和住房保障體系寫進十四五規劃，未來單一的商品房市場或將迎來變革。
對此，住建部住房政策研究中心主任秦虹也明確表示，未來將建立四類住房體系，除商品房以外，還包括公共租賃房、共有產權房、市場租賃房。筆者認為，在這四類住房體系下，對買不起商品房又不願意租房的來說，可以選擇共有產權住房；對不想買房子或暫時買不起房的來說，可以選擇租賃住房。隨著多種住房方式“遍地開花”，商品房就不再是唯一的住房選擇了，人人住有所居也必將實現。
3、房地產進入存量房時代，舊改取代棚改，大拆大建階段漸行漸遠了。
長期以來，隨著城鎮化的快速推進，城市人口和住房建設量都在不斷增加，購房需求也主要來自於新房市場。但是，如今城鎮化開始進入到了下半場，未來流動人口逐步放緩是大勢所趨，與此同時，目前我國城鎮家庭住房擁有率也已經達到了96%，所以新房市場不可能一直保持高速增長的態勢，未來存量房市場超過新房市場將會是大勢所趨。
實際上，目前北京、上海等一線城市，南京、廈門等二線城市已經進入存量市場。存量房時代逐漸到來，意味著住房總量開始趨於飽和，所以接下來房地產將從大規模增量建設逐步轉變為存量住房提質改造階段。關於這一點，國家早已開始行動。根據規劃，未來五年，棚改將逐步退出，舊改將全面推進，而且要完成2000年前建成的老舊小區的改造任務。顯然，房地產大拆大建的階段開始漸漸遠去，當拆遷、棚改熱潮褪去了，地價水平就會進入一個穩定期，房價上漲的動力自然也會被削弱。
4、國家明確強調發展城市群和都市圈，房地產或迎來大分化階段。
目前我國的城鎮化水平已經超過60%，伴隨城鎮化進入下半場，城鎮化格局也發生了變化。回顧這一年發現，國家多次明確表示要深入推進新型城鎮化，發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業。這一次，又將構建以都市圈、城市群為主體的城鎮格局納入到了十四五規劃，這意味著小城鎮化戰略或開始漸漸退出，未來人口、產業、資源等將進一步向都市圈、城市群集中。
伴隨城市群發展壯大，再加上房地產調控持續深入，樓市不可避免地會進入到大分化階段：對於那些人口吸引力強，經濟發展水平高，產業基礎好的城市來說，房價高位橫盤或穩步上漲是大勢所趨。反之，對於那些偏離城市群、人口持續流出、庫壓力大較大、住房供大於求、房價透支嚴重的中小城市來說，房價不可避免的要邁入下行調整的陣營。
鑑於此，未來5年，應該“留房”還是“持幣”？
未來五年，在房價保持平穩的趨勢下，考慮到資金成本、房子折舊成本、物業費、取暖費等持有成本，如果房價不上漲或者漲幅比較小，持有房產基本就會出現虧本。同時，房地產開始進入到存量房階段，住房漸漸趨於飽和，如果一直賣不掉，結果可能就會砸到手裡。因此，對多套房群體來說，持有房子的原則是在精不在多，對於那些佔據黃金地段，坐擁優質學區配套，臨近休閒公園、配備優質物業的房子來說，市場上一直比較稀缺，所以具備較高的溢價空間，可以繼續持有和保留，而且以後與普通房產的區別會越來越大。
伴隨城鎮化進入下半場，都市圈、城市群是下半場的重頭戲，比如長三角、粵港澳大灣區、京津冀、成渝城市群等等。隨著人口大量涌入，未來的住房需求將會進一步釋放，所以房價易漲難跌，如果是佔據地段、學區、交通等優勢條件的房子，那就更加稀缺和珍貴了，所以房子仍舊是硬通貨，留房子要更靠譜一些。但是，對人口淨流出的城市來說，房子將會迎來供大於求，從而面臨不容易出租，也難轉手的情況，靠買房跑贏通脹越來越難。在這種情況下，持有過多房產只會增加負擔，所以可以考慮暫時持幣，然後挑選一些穩健的投資理財渠道。
最後，對於普通購房者來說，隨著多種住房方式“遍地開花”，住房方式的選擇將會更加自由靈活，這是一個好消息。但是，筆者認為，如果沒有長期租房的打算，一旦遇到高性價比的房子還是應該趁早入手。畢竟，從國內來看，貨幣供應M2增速仍在緩慢增長，從世界主要經濟體的動向看，量化寬鬆的貨幣政策還在持續。因此，把辛苦賺來的錢一直存在銀行或者等到攢夠首付再買房子，在這期間將會面臨不小的貨幣貶值壓力，而且根據以往的經驗來看，年貶值大約為7%左右。對於這一點，購房者應該理性選擇，做好二者之間的權衡。
那麼，未來5年，你認為應該留房還是持幣呢？歡迎評論區留言討論。
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