板塊兩個字，不簡單。
它是購房者“起了購房心思之後”開始搜索的關鍵詞；
它是購房者之間，關於地段描述的專業名詞；
它還是房地產賦予非行政的區劃專有名詞。
板塊，從房地產總經理嘴巴裡開始叫響，現在連市長都開始拿來運用了。
板塊：說得多，但很少多說。
黃欣偉：板塊的前世今生
一、板塊是各方人士的護身符
很難再去追溯“板塊”一詞的出處及其年月，
更難以追溯是誰最早使用了“板塊”的說法，
但今天之所以被各方人士口口相傳，皆因板塊已和各方休慼相關：
地方政府需要勾畫板塊，由此確定區域發展的規劃，或也影響起拍價；
開發商需要先界定意向地塊的板塊，從而考察規劃、競品以便做投資分析；
購房者需要先了解板塊，由此買房的漫漫功課路可以開始付諸行動。
板塊，是地塊未來願景的描述，其或客觀或人為地“被劃入某板塊”，可能決定了地塊起拍的指導價格，可能影響其未來和區域大配套的距離聯姻。
當然，這種所謂的劃撥板塊，不可能幅度大到像黑哨一般“把球從網裡吹出來”，而是在可進可出的邊緣鏡像，本來就是可左可右，當然也非“一劃了事”，最終還得開發商、購房者用腳投票地認同。
黃欣偉：板塊的前世今生
於是關於板塊的目光聚焦，板塊成為彼此兩兩之間背靠背的討價還價。
當然，板塊兩個字的內涵，絕非“劃來劃去”這麼簡單和純粹，說到底是和區域配套和資源的匹配、分享、親疏決定了價值，確切地說是“板塊+建築物”的願景生活價值。
正是因為板塊成為項目宏觀的第一定位要義，所以今天在新房的售樓處和二手房門店，銷售員接待和講解的第一段落，都會將項目的闡述依附在“隸屬於某某板塊”，言下之意都是——用隸屬板塊為項目獲得第一面的認同印象。
板塊認同就是區域認同，反之板塊不認同，後面要想通過產品力來跑贏地段，即使在北上廣深的一線樓市中，也因配套分享不足、板塊價格級差等隱形差別，或多或少地為購房者是否購買定下了基調。
就算下沉到45678線城市，就算下沉到觀感極差的老破小，板塊的前綴或隸屬都像窮小子搬出自己的老子來加持底氣，一時間板塊紙貴。
黃欣偉：板塊的前世今生
二、傍板塊蹭板塊做東板塊，多少會心一笑
正因為板塊的重要，房地產銷售的第一區隔，就是“板塊決定洽談氛圍”，所以大部頭的營銷報告、數百頁的PPT，關於板塊的認定和賦予都在前列。
說到板塊，這麼多年以來，從營銷對自己項目板塊的設定，可以看出城市發展和擴張的幅度和兌現力，那些今天看起來會心一笑的板塊往事，當年很是撐死膽大的餓死膽小的：
剛有房地產開發的時候，開發商和購房者都沒有經驗所以都膽小，營銷更是很謹慎地“以周邊配套為座標確立項目板塊”，起步很是藉助了商圈的劃分方式，即使人民廣場3公裡，在宣稱“人民廣場板塊”時候還顫顫微微！
彼時，因為即使市中心也配套有限，所以能和某個商場“打個包稱板塊”，已經臉上有光，像同好者之間的接頭暗號，此曰傍板塊。
但在銷售方的立場，如何界定這個板塊決定了客戶認同與否，也決定了自己未來拓客的範疇和方向，所以就算膽大也要慎重，因為具體工作要跟著自己的定位去實施，忽悠也會害了自己！
有趣的實例是當年位於滬西金匯的某項目，在定案名的時候，前綴究竟用“古北還是虹橋”很有一番爭議，少說幾個晚上一眾人等在會議室通宵達旦地辯論，策劃要灌輸給銷售，銷售根據自己有限的客戶判斷經歷來贊成或駁斥策劃。
那個認真到較真的年代，說到底是因為樓市剛起步，彼此信心不足。
到了千禧年，隨著當時被上海人稱為鄉下（如今叫五大新城了）的地方，因為地價低廉也吸引了一部分或有眼光或實力有限的開發商進入，因為現狀實在難以言說，但正因為如此更加看重板塊——之於購房者的想象力，讓購房者相信沙盤相信說辭相信規劃，板塊如何確定更加重要！
黃欣偉：板塊的前世今生
只是那時候的矛盾楚河漢界：
一方面，項目地段偏遠，需要板塊附著在案名來提升底氣；
另一方面，“周邊3公裡”已不足以“傍”到成熟配套，需要拉長距離。
於是，徐涇的項目開始打著虹橋的旗號，但底氣實在不足，於是又偷偷地在前綴前面再加了一個“新”字，算是圓了自己的靈魂拷問。
這種隔空的姊妹聯姻（還是單方面官宣的），權且稱其為“蹭板塊”，畢竟房地產開發的大開大合不可能完全以攤大餅的方式一圈一圈延展出去，於是“人民廣場向西20公裡”的生無可戀，也只能惡向膽邊生地隔空蹭一下，反正一將功成萬骨枯。
再看今天，“大虹橋”已經名正言順地和虹橋乃至虹橋路沒什麼關係了，甚至今鈿青浦的項目也不再“加一個新字”地審慎，如果再用固化觀點去質疑：“這裡怎麼是虹橋？”最後一定是落得一個灰頭土臉的收場。
於是，很喜感的景象出現了，距離市中心更近的項目還“新虹橋”著，倒是更一路向西的正大光明地“虹橋”兩字上身！
2008年，享譽華南的星河灣蒞臨上海，前方傳來的驚悚：“某總說了，之前用過的所有方案都不要”，驚悚之餘，企劃站在項目現場，在筆記本電腦上寫下：“做上海第一個以自身項目名稱為板塊的項目，星河灣板塊”。
雖然這個設想最終沒有付諸於行動，但那都是屬於項目的成長故事。
時代不同了，從傍板塊蹭板塊做東板塊，雖然內裡各有往事，或許也仍然褒貶不一，但也反襯出城市發展的速率和步伐。
傍也好、蹭也罷、包括做東的底氣，畢竟吹過的牛逼今天都兌現了。
黃欣偉：板塊的前世今生
三、在拿地過程中，板塊思維需前置
當然，寫到這裡，當然不僅僅是為了回憶。
今天開發商不僅去郊區更去了外地，而且異地的距離越來越遠，對進入一個陌生城市而言，板塊之於項目的背景襯託價值顯得更加重要。
在產品競爭的年代，還可以藉口說：“一個項目打下第一根樁，命運已經決定”；
如今則悄然改成了：“拿地拿砸了，項目就都砸了”。
黃欣偉：板塊的前世今生
這改變背後，不僅是城市級差被廣泛認同，區域之間天差地別的價值認同，都將決定了異地市場需求有限背景下的“一邊是海水一邊是火焰”。
既然拿地這麼重要，就少不了在前期研判中“前置板塊思維”去判斷：因為城市配套不像上海這麼豐富，有限資源被板塊內外有別地決定著一個項目的命運，所以“該地塊隸屬於什麼板塊（包括未來的什麼板塊）”定位，就成為選地過程的開門7件事。
怕就怕拿了“非驢非馬的板塊之外”，既不算張三也不入李四的邊緣位置，就算產品經理再創新、企劃經理再忽悠、銷售經理再如簧都沒用了，容量有限的城市，還真的是“拿地定生死”，畢竟人口導入及其有限，原住民又對距離有頑固尺度。
也曾想過如何解決那些【板塊之外】的命題破解，但屯於不同城市能級和容量，再沒有就事論事的微觀載體面前，還真的難以總結出所謂的指導原則。
黃欣偉：板塊的前世今生
在房地產愈來愈追逐細分的大趨勢下，板塊很難在後續被人為改變和扭轉的，所以看似不經意地一句套路步驟，其中卻蘊含著亙古不變的道理。
像下象棋：“當頭炮、把馬跳”，你說這有何科學論據？
但能被流傳下來，本身已經彰顯其不滅的生命力。
別迷信產品力致勝，死在板塊無畏面前的例子還少嗎？
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