作者：戴雪
編審：樂燕紅
繼建業官方宣佈足球俱樂部名稱改為“洛陽龍門”引發球迷反對之後，近日，浙江綠城大概率改名浙江隊的消息也讓輿論譁然。
騰訊房產查閱浙江能源綠城足球俱樂部有限公司股權結構發現，其現在的股東分別為綠城房地產集團有限公司及浙江省能源集團有限公司，董事長為張亞東，董事兼總經理為焦鳳波，董事為杜平，公司成立於1998年.
曾經被視為綠城多元化早期嘗試的足球板塊，或因這次足協的中性名改革進一步失去“綠城”的標籤，而去年9月，原投資人、綠城集團宋衛平退出、引入新股東已經讓浙江綠城足球俱樂部正式更名為浙江能源綠城足球俱樂部。
2015年、2016年接連虧損的足球版圖曾吸納了綠城17年25億（截至2015年5月）的接連投注，如今，股權變革，創始人離任，浙江綠城足球俱樂部的命途鏡像出了近些年綠城中國及綠城多元化版圖人事更迭的分分合合。而放眼綠城中國(03900-HK)其他多元化版塊，2016年綠城服務(02869.HK)實現上市契合時下物業上市風潮；2020年，綠城輕資產代建第一股綠城管理控股(09979.HK)歷時三年登陸港交所，綠城這艘巨輪正在“多輪”加註中呈現喜憂參半的境況。
傷筋動骨的“分分合合”
早間年，綠城佈局多元化產業，或許只是作為房產的配套產業而存在，更多的是有玩票的性質。盤點綠城多元化的過程，騰訊房產發現，除了投資足球外，綠城集團曾將電商、養老和農業開發作為三大發展戰略。2015年當房企多元化轉型火熱之時，綠城多元化佈局還顯得異常低調，領域佈局動作較小，運營十多年的投資教育產業也一直處於虧損狀態。看到養老、農業、醫療、教育等領域未獲得明顯收益的之後，綠城曾“曲線”進軍金融業，只是最終百年人壽收購事件以終止而結束。
業務的整合與企業的轉向總是與高層變動密切相關。綠城管理層或許是近年來所有的房企裡變動最頻繁的。變革之間，“傷筋動骨”，混改帶來的分分合合時有發生。
2015年，中交正式成為綠城的第一股東後，綠城盡顯風雨飄搖，老將出走，新人入局，壽柏年清空綠城股份，2018年8月曹舟南卸任綠城中國行政總裁，2019年7月，宋衛平卸任綠城中國董事會聯席主席，取而代之的是中交系張亞東，這讓綠城的多元化版圖迎來革新與重組。
具體來看，2018年6月之前，綠城的組織架構是“一體五翼”，即投資開發（房產集團）、代建開發（管理集團）、金控平臺（資產集團）、小鎮建設（小鎮集團）、生活服務（生活集團）。2018年6月份之後綠城按照重資產與輕資產板塊進行改革，變成了“11+5”，即11個重資產公司，分別為小鎮集團、杭州亞運村項目、楊柳郡集團、浙江公司、北京公司、上海公司、濟南公司、成都公司、廣州公司、武漢公司、海外公司；5個輕資產公司，分別為綠城管理集團、資產集團、理想生活集團、房屋科技集團、雄安公司。
此後，2019年1月29日，綠城中國在“11+5”輕重佈局基礎上又進行調整，具體為“8+3”，將16家子公司整合縮減為11家。與此同時，新成立4個事業部，分別為特色房產事業部、小鎮事業部、金融事業部、商管事業部。
如今，根據2020年半年報顯示，綠城中國最新劃分的三大業務板塊分別為重資產為主的房地產投資開發業務、以輕資產為主的房地產代建業務、以綠城+（綠城理想生活集團、綠城建築科技集團）為主的圍繞房地產多元化業務，佈局房地產上下遊業務。
事實上，隨著主營業務及多元業務的數度變革，綠城的業績也經歷過“過山車”。
從1000億到2000億，綠城中國用了3年時間，這是綠城的高光時刻。2016年，綠城中國實現合同銷售金額1139億元，增速達58.4%； 2017年及2018年的銷售增速分別為28.4%、6.9%。根據綠城年報顯示，2018年開始綠城業績增速明顯下滑，盈利能力也大幅下降；進入2019年，綠城的業績並未好轉；2019年上半年，綠城的銷售額增速跌至負數，是近五年來增幅最差的半年，2019年下半年綠城才加足馬力，全年銷售規模突破2000億元，29%增速的雖有回暖跡象，但也僅僅達到2017年的增速。其中，綠城中國物業2019年收入結轉面積下降42.3萬平方米，降幅高達12.5%，直接導致物業銷售收入下降。
歷經數年的分分合合，綠城2020年業績迎來了新的轉折點。業績簡報顯示，綠城中國2020年銷售額2892億元，同比增長43%。而就在2020年的最後一個月，張亞東辭任行政總裁，把綠城交到了郭佳峰手裡。
郭佳峰，這位曾在綠城打拼15年的老人，正是綠城管理的董事會主席。
“代建第一股”的“貼牌”生意
新任執行總裁郭佳峰的迴歸給予綠城更多的是利好的信號，其帶領的綠城管理集團也在去年成為國內“代建上市第一股”。相比於綠城理想生活集團、綠城建築科技集團、綠城服務集團，因為承接去年房企業務分拆上市的熱潮，綠城管理集團賺足了業內的眼球。
綠城代建理念最早可追溯至2008年，綠城創始人宋衛平提出依託“綠城品牌和團隊”實現業務創新。2009年，曹舟南加入綠城中國後，大力推動綠城代建業務的開拓。
2010年，綠城成立國內首家輕資產模式的房地產開發管理型公司，成為其對外實施品牌輸出和管理輸出的主體。2016年完成了綠城管理代建業務與藍城房產建設管理集團有限公司合併重組。雖然傳統地產板塊的銷售出現下跌和放緩，綠城卻在以品牌輸出、管理輸出的代建管理項目上尋覓到了新增長點，加速向輕資產運營模式轉型。
業內人士稱，綠城在過去動盪的過程中曾有因為品質帶來的盛譽，也有因為負債高企而導致的戰投引入，通過分拆上市，除了使得業務獨立運作做大做強反哺主業之外，更多的是想拓展融資能力。
騰訊房產發現，去年7月登陸港交所的綠城管理控股開盤報價2.65港元/股，截至2月5日收盤股價為3.26港元/股，雖然當日股價呈下跌狀態，但是就上市首日股價而言，已經有所上漲，2月5日的總市值也相較於上市首日的50.62億港元上漲到63.83億港元。
雖然濱江、建業等房企也開始涉足代建業務，但綠城管理仍保持著獨角獸的地位。毛利率方面，綠城管理代建業務毛利率可以高達50%。
此外，在過去幾年裡，綠城管理曾經迎來較快的發展。數據顯示，2017年，綠城管理的銷售規模達到430億；2018年，綠城代建業務合計管理項目282個，總建面6336萬平方米，年內銷售額552億元，收入13.66億元；2019年，綠城代建項目累計取得合同銷售面積約505萬平方米，合同銷售金額約664億元。
而根據最近公佈數據顯示，2020年全年，該集團的代建項目累計取得合同銷售面積約560萬平方米，其中自營及透過與夥伴合作取得合同銷售面積約371萬平方米、聯營及其他公司取得合同銷售面積約為189萬平方米，合同銷售金額約為人民幣745億元，其中自營及透過與夥伴合作取得合同銷售金額約人民幣506億元、聯營及其他公司取得合同銷售金額約人民幣239億元。彼時，2020年綠城2020年銷售額為2892億元，可見代建業務的重要性。
只是，就盈利能力、市淨率及市銷率而言，綠城管理控股還需要進一步加強。2020年半年報顯示，綠城管理控股營業總收入為8.15億港元，同比下降21.32%；淨利潤為1.34億港元，同比下降14.29%。
綠城管理控股業績情況
在綠城管理看來，其初衷是將用於透過內生式增長及對沿代建價值鏈下遊的經挑選業務進行戰略收購拓展公司的業務、發展公司的商業資本代建、開發公司的生態圈作為一個整合由優質物業開發供應商提供的全面服務的平臺經營、以及用於營運資金、營銷和其他一般公司用途。
具體來看，綠城管理的業務收入主要來源有三部分：商業代建、政府代建、以及提供和代建相關的設計及開發諮詢服務。其中，商業代建業務是綠城管理收入佔比最大的部分，佔總收入的70%以上。
正如硬幣有正反兩面，較高的代建業務比例為綠城品牌埋下了一定的隱患。因為綠城旗下的綠城管理以代建模式在全國很多城市開展業務，服務對象不乏眾多中小開發商，以綠城的名義向外出售，由於中小開發商的資金週轉等能力不如規模房企，如若出現問題，也會影響到綠城品牌的美譽度。
據相關媒體報道，在2019年綠城就曾因為代建項目也曾陷入維權風波，多名業主投訴稱昆明春江明月小區逾期交樓，此外，有貼著綠城品牌的江蘇啟東綠城·玫瑰園、南京綠城深藍等項目均有業主反映有逾期交樓的現象。
對此，業內人士表示，如若綠城想要保證“貼牌”項目的口碑，還需要在監管上持續加註及提升甄選合作商的能力。
綠城服務相關數據
隨著代建業務在綠城總收入中比重的提升及多項業務的加持，綠城與中交系也度過了多年陣痛磨合期，如今老綠城人迴歸，綠城正在收穫代建版圖想要的結果。時移世易，曾經的足球板塊令人唏噓，綠城服務股價相較發售價翻漲了3倍多，綠城集團的加速變“輕”正在呈現分化境況。
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