2020，這是一個必定成為投資行業分水嶺的年份。從新冠疫情到沙特俄羅斯的石油價格戰，從美國的“反種族歧視遊行”到已經持續一年多的中美貿易戰，“危機”無疑已經成為了當前的關鍵詞。
反觀國內，在“內循環”擴內需的大政方針之下，“房住不炒”的政策方針依然沒有鬆動跡象，整個地產行業加速去金融化，銀行信託等融資渠道遭遇監管嚴卡，市場對房地產的熱情持續降低。
“順週期背景下，市場容量和價格都在往上走，很多地產基金就算只做到50分，也能踩上行業從2萬億增長到16萬億的風口，實現高速增長。但如果逆週期來了，你還只有50分，那很可能就要從高峰往下跌。”
以2019年為界，往前推十年是順週期，往後十年可能是逆週期，這是朗姿韓亞資管董事長袁懷中對未來形勢的預判。
“過去你排在前50%，你就可達到預期增長；但未來你只有成為前5%，才有可能獲得和之前一樣的增長。很多機構都不知道自己是怎麼賺錢的，所以未來他也不知道自己會怎麼賠錢，有句話叫‘憑運氣賺來的錢，會憑實力賠掉’，這句話在未來一定會應驗。”
做長期價值的投資者
順週期的核心是主體導向，投資機構彼此競爭的核心價值是融資能力，而逆週期的核心是資產導向，大家爭奪的更多則是優質資產的創造能力。早些時候中國的地產行業都是強調快週轉，但在未來的存量市場下，更多的則是需要“慢下來”。
因此真正的高手，通常都是長期主義者。
“行業的快慢和企業的快慢是兩個邏輯”，在袁懷中看來，行業的快慢決定行業的平均增幅——在行業快速發展的階段，絕大部分經營主體都能有較好的業績，但行業增速下降之後，大部分經營主體的業績變差，只有效率高的主體才有好的業績；在強者越強的馬太效應加持之下，那些最優秀的經營主體將迎來更好的發展機會。
“比如家電行業，在12年前見頂，但格力在行業見頂之後持續增長了12年，並大幅提升了自己的市場佔有率；再比如水泥行業，在10年前見頂，但海螺水泥在這之後持續增長了10年，市場佔有率也持續提升”。
袁懷中認為，未來地產行業也將是市場佔有率持續集中的過程，其中有大量的兼併收購的機會；“在不動產行業，還有很多細分領域，如物流地產、文旅地產未來還有很大增長空間。”
秉承這樣的長期主義理念，朗姿韓亞資管在2019年完成了公司首支QFLP基金投資，投資標的位於北京市海澱區核心商圈內的寫字樓資產，總建築面積約為5.8萬平方米，預計投資總規模約20億元人民幣。
“這個項目位於北三環附近，區位上很優質，按說拿到銀行的開發貸是比較容易的，但項目方最終還是選擇與朗姿韓亞資管合作，首先還是出於對我們專業性的認可，雙方團隊前期充分磨合，彼此都非常信任和了解；此外我們的外資背景也是項目方比較看重的，對於項目標的的資產質量和聲譽提升都有積極作用。”
相比與資產端達成合作的“輕鬆”，真正難點在於如何快速響應外方LP的種種需求。由於中韓兩國在文化和制度方面的差異，朗姿韓亞資管團隊在溝通方面著實下了很大功夫，從早期跟進資產、精心打磨投資模式，到邀請第三方盡調、與韓方多次對接，包括為推動項目順利進行，在可承受範圍之內做出一定妥協。
“外資的特點是十分重視專業機構的意見，因此在溝通過程中，我們請了非常多的專業第三方機構，比如財務盡調、法律盡調、稅務籌劃都請了知名的機構，甚至還委託專業的諮詢公司製作了關於北京寫字樓市場的調研報告，大概加起來有六七個方案。因為涉及到資金出入境，外方會擔心資金能不能順利的進來，未來能不能順利的出去，我們就會出具一個專項的律師意見，告訴他這個結構要怎麼搭，其實外方會不停地有一些新的想法，我們要做的就是不斷的通過科學專業的第三方意見去打消他們的顧慮，最終在四個月內就將項目成功落地，向外方展示了我們團隊的專業性與協同性，也為他們帶來了長期價值”。
比利潤更重要的是現金流
投資關鍵在於風險與收益的權衡，而對於風險的評估和把控，也正是朗姿韓亞資管不同於國內其他資管機構的差異所在。
在袁懷中看來，投資最重要的不是利潤，而是現金流。
“我們會從本源去看待投資，先有退出才能談投資，所以投資必須要瞄準未來有流動性的資產。伴隨長遠流動性資產的價值增值過程，投資人才有可能實現回報，如果投進去的東西沒有流動性，那就永遠不可能退出。”
例如低能級城市的物業，隨著區域城市化的進程和人口集中度的提升，低能級地區的土地會越來越不值錢，袁懷中認為，這種投資即使回報再高，投資人也不該去碰。“這樣的資產未來是沒有流動性的，想轉也轉不出去，一旦經濟發生一些狀況，租金水平下滑，你其實沒有什麼救濟手段可以挽回損失。”
反之那些現金回報和資產流動性非常好，但是銀行信託很難進入的項目，反而是極為優質的投資標的。“中國有很多項目其實不是基於風險本身定價，而是基於交易結構的複雜性進行定價，甚至同一個客戶，同樣風險條件，因為不同的機構來投，收益上的差異就會非常大，對朗姿韓亞資管來講，這正是我們要尋找的特殊機會”。
“我們的投資風格是實質重於形式，非常強調把控實質性風險”，袁懷中坦言，“朗姿韓亞資管對風險的控制，比很多金融機構要嚴苛”。
投前詳細考察，投後嚴格管理，這是朗姿韓亞資管的特有風格，公司的投後團隊會對項目進行資金的封閉管理，要求交易對手定期提供報告及資金計劃，並據此計算未來一段時間的現金流。
“如果沒有通過朗姿韓亞資管的投後審核，項目資金一筆都出不去”，袁懷中坦言，“但這其實是非常考驗我們的團隊，因為如果審核太嚴，將會影響項目的效率和進度；但管控太鬆，又會增加項目風險。”
而在同交易對手進行嚴與鬆的博弈之中，體現的正是朗姿韓亞資管團隊的專業判斷力和風險管控力。
瞄準另類投資的時代機會
從最早的地產基金起步，經過四年多的發展，今天的朗姿韓亞資管已經成長為涵蓋股權投資、夾層和信用以及不動產投資三個板塊，管理規模靠前的綜合性另類投資平臺。
談及朗姿韓亞資管夾層投資的核心策略，袁懷中歸結為四個方面：多元化的投資策略、長期的經驗積累、優質的客戶和生態圈，以及持續創新的能力。
“我們的夾層基金IRR約17%左右，這個回報在業內還是比較高的；風險控制方面，目前到期項目都已經順利退出。”
今天中國的GDP與美國差距已經逐步縮小，但是另類資產管理的總量與美國相比還有很大差距，對標海外市場，黑石、凱雷、阿波羅、KKR等大型私募管理公司的產品結構中，夾層及信用產品佔比達到25%-50%，中國尚不足10%。
從這個角度來看，國內的夾層投資者們還有很長的路要走，“與廣闊市場空間相比，大家其實都是剛剛出發，彼此的差距不大”，對此袁懷中表示，“未來更多的還是互相學習，一起把盤子做大。”
而在傳統的住宅和商業地產之後，產業地產已經成為當下地產基金投資的重點方向，對此，朗姿韓亞資管不動產投資主要集中在物流地產和文旅地產兩個方面。“一旦介入到產業或者產業+地產，經營難度就會成倍增長。商業模式的特徵，經營的不確定性會讓投資回報的過程發生很大變化。”
針對產業地產投資具有的期限長、難度大等問題，袁懷中認為首先要選擇特別優質的合作夥伴。何為“優質”？就是那些“規模不一定大，但在細分領域內排名與運營能力領先”的頭部機構。
2020年8月，朗姿韓亞資管與華熙集團共同設立發起文化體育產業基金，首支基金規模100億元，藉助華熙集團在文體產業領域的品牌影響力和運營管理優勢，朗姿韓亞資管進一步強化了自己的“金融+產業”投資模式，以更全面佈局在國內核心城市開拓優質項目。
袁懷中堅信，企業是一個生態系統，股東、團隊、客戶等都不可或缺，只考慮某一方面的利益而忽視其他方面的利益都很難實現可持續發展，因此，“多贏、增量價值分享是激勵相容的唯一辦法。”
站在未來看當下，股權投資聚焦科技創新、大健康戰略
隨著全球第四次產業轉移浪潮，中國的產業鏈重心也逐漸由低端加工向高端研發與製造業轉移，在新冠肺炎疫情和中美貿易摩擦的催化之下，這種轉移正在被加速。
國家直接融資利好政策的接連出臺、特別是註冊制的實施，讓一度沉寂的PE投資領域又重新喧囂起來，特別是在朗姿韓亞資管聚焦的信息技術和醫療領域。儘管剛剛收穫了兩家科創板IPO，取得了可觀的投資回報，但袁懷中對當前火爆的行情卻有著清醒的認識。
“首先來說，我認為目前科技公司的估值可能存在一些泡沫，但這些泡沫某種意義上來說是‘好泡沫’，就像啤酒上漂著的泡沫。”
在袁懷中看來，和上一輪創業板的估值泡沫不同，現階段的泡沫可以理解為是國家產業結構調整的必要成本。沒有高回報的誘惑，就沒法把優秀的人才吸引到國家和社會需要的科技領域；此外，泡沫也是相對的概念，事實上尋找、或者說創造出估值相對合理的資產也是投資機構的核心能力，某種意義上我們也正在享受著泡沫。
“現在每個項目在上投審會的時候，論證的一個核心問題就是，為什麼這個項目我們認為可以獲得超越市場平均水平的回報？在基本面的判斷上面，我們認為優秀投資機構的做法其實是一樣的，都是會遵循經典的自上而下和自下而上統一的評判標準；但在交易面層面，我認為朗姿韓亞資管是有自己的獨特優勢的，朗姿韓亞資管的核心投資團隊都有很強的資本市場和投行背景，無論是在交易前端的交易機會挖掘，還是在交易後端的價值增值服務方面，都有著自己一套非常成熟的方法論，也非常受到客戶的認可。”
而對於投資這門“生意”，袁懷中也有著自己的投資哲學，“投資中唯一不變的是變化，隨著環境的變化保持持續迭代和變化，在迭代和變化的同時堅守自己的投資內核和投資底線就是我們的投資哲學”，袁懷中表示，比投資底線更重要的，是守住自己內心的底線，“與其說哪些我們不投，倒不如說哪些我們投，在投資領域選擇上我們的策略是先痛快的做減法，再謹慎的做加法。畢竟社會的經濟體量太大了，我們把自己看得懂的、已經逐步構建起門檻的領域做好，我們認為已經很好了。”
保持謹慎和剋制，守住自己的能力圈，明白自己的能力邊界，或許比能力本身更加重要。
正如芒格所說，你不配擁有一個觀點，除非你能夠比別人更好地反駁它。投資之殘酷性或許就在於，一旦你走出自己的邊界，在圈外採取行動，市場也許就能馬上發現你的弱點，進而對你進行懲罰。
這或許也呼應了朗姿韓亞資管本身的企業文化——有情懷、有溫度之外，更有邊界。
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