QIANGQIANGSAID ｜ 樓市鏘鏘說
撰文：聽相 美編：白小煙 編輯：諱鑫
2016年海曙西擴，城西諸鎮正式併入海曙。
如今一晃五年已過，財政權的交接應已完成，海曙當可有所作為，比如，確立一個西海曙發展的核心板塊。
加入海曙的各鄉鎮以高橋、古林、集士港實力最強，堪稱城西三雄。
城西三雄誰最有資格成為西海曙的中心？我們先來做個簡單的盤點。
先說高橋。
從地利上說，高橋可謂老天爺賞飯吃。向北可連通江北，向西對接餘姚，向南是海曙腹地，可謂是寧波城西通衢之地。且地勢平坦，沃野千裡。
城市發展基礎上，高橋同樣集萬千寵愛於一身。
姚江新城規劃中，高橋佔了半壁江山；最早開通的地鐵1號線也穿越高橋。海曙16年前就開始開發的青林灣，和高橋也近在咫尺。
或者也是因為高橋特殊的地位，2017年剛擴區不久，海曙就一口氣拿出三份針對高橋的規劃調整，而集士港和古林均無此待遇。
所以高橋就像個坐擁萬億家資的財主，一度風光無限。
▲高橋航拍，圖片來源：【西範裡】公眾號
然而高橋的現狀盡人皆知。印象城的開業算個不錯的高光時刻，但除此之外，高橋概念股乏善可陳，學區資源更是一大詬病，直接影響了人口導入和整體物業價值提升。
高橋有土地指標和拆遷兩座大山需要跨越，不越過這兩座山丘，高橋角逐西海曙中心之夢，恐心有餘力不足。
總而言之，高橋擁有天賦的優勢，但到目前為止，高橋並沒有運用好。
但高橋依然有翻身的可能。
一是交通進一步打通，尤其是西洪大橋、邵家渡大橋，以及環城高架西段。這些交通骨架將飛速對接對岸的江北姚江新城，加速姚江新城跨江發展。
二是五江口板塊西擴，以當下的雅戈爾寶龍超級城市綜合體為基礎，輔助望江板塊崛起啊，當然，這也需以用地指標暴增為條件。
三是在餘姚撤市變區概念中分一杯羹。
再說集士港，集士港的崛起是一場奇蹟。
集士港處於西海曙經濟最活躍的幾大鄉鎮的中心，北有高橋、南有古林。往西還有橫街。
只是長期以來，集士港和主城區之間存在大片的城鄉結合部飛地，因此從主城區到集士港，總感覺是一場出城行，距離感無法消除。而且地鐵至今未通至集士港，三江口開去集士港要預留大約一小時的時間。
但即使如此，集士港依然能創造出一箇中國商業地產史上的經典案例——奧萊奇蹟，也讓後續的商業廣場紛紛效仿，但最後都成東施效顰。
如今奧萊已先後建成四期，商業體量十餘萬方，每次店慶就是集士港全鎮擁堵之日。
僅憑奧萊已足以讓集士港登頂海曙鄉鎮之王（角逐全寧波鄉鎮之王，姜山、溪口、觀海衛、石浦都是有力的競爭對手），但集士港不止有奧萊，還有蓄勢待發的綠島板塊。
綠島板塊可謂城西明星板塊，規劃的要比高橋更有想象力，醫院有雅戈爾投資的普濟醫院，按三甲標準建設；當地教育資源也將不錯，與奧萊板塊成為集士港城區起飛的兩大引擎。
只是綠島的商業開發一波三折，傳聞已久的陽光100終究沒來。最近綠島商業地塊終於再度掛牌，希望這次能有個好結果。
因此在城建基礎上，集士港在三劍客中無疑高居榜首，如果主城區和集士港能徹底打通，飛地消失，集士港無疑是城西中心的最有力競爭者。
但集士港必須面對一個可能在近期飛速崛起的對手。
那就是古林。
古林在三劍客中起步優勢最低。原因就在機場。
機場的存在等於方便了全市，卻犧牲了古林的城建和宜居性。它佔據了古林大片沃土，也割裂了古林版圖的整體性，以及大規模的城市開發。古林老鎮就因為機場的存在，只能往北和西發展，無法向東對接佈政。
但即使如此，古林依舊實力雄厚。
古林老鎮城建極完善，更勝高橋和邱隘，在市五區各鎮中，也許僅次於姜山和集士港。
而且老鎮版圖不小，由十多條縱橫交錯的道路編織成，路旁店鋪林立，人氣旺盛。你在老三區能見到的奶茶店，大多數都能在古林找到。足以展示出古林消費群體的年輕化和活躍度。
此外，古林還有薛家、佈政兩大地圖熱力點。
薛家因為靠近聯豐和段塘，城建和房地產非常完備，萬科、維科都在當地有大規模開發，以及古林商業之光——大象城。
佈政人口密集，且靠近主城區和望春工業園區，又將率先開通地鐵，產城融合，發展後勁十足。
但後勁最足的還屬老鎮。
機場對古林是成也蕭何敗也蕭何。前幾十年，機場成為古林融入主城區的最大絆腳石，也影響了古林的宜居性。但臨空樞紐的規劃，讓古林正迎來千載難逢的翻身機遇。
按當前規劃，臨空樞紐中的寧波西站就將建在機場以西三公裡處，恰位於古林老鎮西。鎮西目前遍佈工廠，如能順利拆遷，結合剛剛獲批的6號線，古林的重啟便將開始。
未來的古林將擁有機場樞紐、地鐵、新興產業園等多重優勢疊加，並由此具備與集士港扳手腕的資本。
那麼是古林還是集士港，還是未來奮起直追的高橋有希望成為城西的中心？
在我的判斷裡，三家都不合適，最合適的位置在這裡。
圓圈所在位置位於寧波西站（規劃中）北側、奧萊西側，綠島板塊南側，橫街東側。
這一區塊優勢突出，簡單說來有以下幾個
第一：樞紐紅利，城西商務區
因有規劃中的西站樞紐，以及現有的橫街互通，圓圈所在版塊的交通優勢可謂城西之冠。
交通越便利之所，越適合建商務區，從這點來說，該板塊的商務優勢已經現成的。其地利價值至少不會弱於江北電商園板塊。
第二：奧萊紅利
海曙兩大商業中心，奧萊、天一。其中，奧萊的價值還未充分發揮。如能將新海曙中心定於奧萊附近，奧萊的價值將進一步被強化，形成寧波又一強大的商務商業中心。
第三：廣德湖概念
該板塊也是當年廣德湖所在地。廣德湖延綿百裡，從高橋一直到橫街，面積據說是東錢湖三倍，故板塊的人文底蘊極其濃鬱，有深厚歷史沉澱。
一個生造的明湖也能成為“宇宙中心”，更有故事的廣德湖為何不可？如能在板塊能恢復當年廣德湖的些許風貌，沿湖規劃新都市區，與東錢湖一東一西，構成寧波主城區又一極，寧波的城市框架也將飛速拉大，較之杭母不遑多讓。
廣德湖新城，期待你的到來。
第四：位於橫街、古林、集士港三鎮正中心
該板塊也位於古林、集士港、橫街城西三大重鎮的中心。東以綠島板塊為界，難以寧波西站及古林老鎮為界，西與橫街鎮中心相接，將三大重鎮良成一片，也可借三鎮資源迅速壯大。
橫街這個鎮蠻有意思，它是寧波平原地帶深往龐大的四明山脈的最後一站，換言之，也是四明山脈通往平原的第一站，所以商貿一直較發達。
可惜原來與主城區實在太遠，主城區資源被集士港截留，所以發展速度較慢。如能被劃入西城區中心，或能有一番涅槃般的改變。
第五：房價便宜，拆遷及徵地相對較低
奉化的快速崛起得益於相對較低的拆遷成本，城西也是如此。目前橫街的錦繡桃源，未來報價可能僅15000左右，一個報備中的神盤。這也意味著城西的拆遷成本大約是海曙最低廉的，適合進行大規模城市開發。
第六：跳出原有城市格局，為海曙開闢一片新天新地
寧波城建史上曾有三次破局。一次是鄞縣南擴，將縣中心定於鍾公廟，打下今日南部新城基礎；第二次是建設東部新城，將城市中心東移數公裡；第三次是2016年的區劃調整，海曙西擴，奉化劃入市區，城市面積陡然增大。
如果海曙能進行一次跳躍式的發展，那便是寧波城建史上的第四次破局，不但為海曙打開一片新天新地，也將大幅增加寧波的建成區面積。
▲城西航拍，圖片來源：【西範裡】公眾號
海曙多年來被兄弟區縣不斷超越，繼續一次開天闢地般的破局，海曙西中心的確立，將是一次難得機遇。
但說到底，城市發展的最終解釋權始終在官方掌握中。我寫的這些也只算是普通市民的吐槽，只拋出來供讀者探討。
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