在近期登陸資本市場的物業股中，星盛商業是少有在首日獲得了相對不錯表現的股票。
1月26日，星盛商業上市首日高開，盤初一度拉昇漲19.17%，報4.6港元。此後股價震盪回落，最終報收4港元，漲幅收窄至3.63%。同日，在港上市物業股皆一片慘綠。而早一週掛牌的宋都服務，上市首日股價大跌36%。相較於此，星盛商業表現算得上是可圈可點。
市場普遍認為，這與星盛商業主打“純商業運營服務”概念有關。截至目前，港股涉及商業運營的物業股主要有寶龍商業、華潤萬象生活。
可惜的是，僅受寵一日，星盛商業今日股價便出現下行。1月27日，星盛商業高開低走，盤中股價一度觸及3.86港元的發行價，最終以2.25%的跌幅收盤，報3.91港元。
全靠商業運營
與近一年來登陸資本市場的大多數物業股不同，星盛商業的主要業務不是基礎物業管理服務，而是為商業物業提供運營服務，運營模式包括委託管理服務模式、品牌及管理輸出服務模式、整租服務模式。
招股書顯示，截至2020年9月，星盛商業已與45個商用物業項目訂立合約，覆蓋中國20個城市，總合約面積約299.9萬平方米。
45個項目中，委託管理服務模式管理的項目有17個，合約面積約為111.7萬平方米，實現收入約2.19億元，在總營收中佔比約71.5%；品牌及管理輸出服務下的項目共27個，合約面積約183.9萬平方米，實現收入約7304.9萬元，佔比約23.9%；整租服務僅1個項目，合約面積為44萬平方米，實現收入約1408.2萬元，佔比約4.6%。
沒有“拖後腿”的基礎物管業務，星盛商業的盈利能力表現良好。2017年-2020年9月末，其整體毛利率分別為49.9%、51.7%、51.8%、55.2%，遠高於傳統物管公司20%-30%的毛利率水平。
這樣的業務模式也被認為是星盛商業在上市首日能獲得較好市場表現的原因之一。
“近一年來，物業服務企業前往港股上市的案例較多，但從企業經營模式來看，更多的是房地產企業旗下物業板塊上市，主要以為住宅物業提供物業管理服務為主業，而從事商業物業管理運營的公司並不多。”同策研究院資深分析師肖雲祥認為，從這些公司上市的情況來看，具有高成長、高盈利能力的規模企業，或是具有稀缺、特色運營模式企業更受資本市場青睞。
除了寶龍商業外，上一隻登陸資本市場的擁有商業運營服務的物業股為華潤萬象生活。2020年12月9日，華潤萬象生活掛牌交易，在2020年下半年物業股股價走低、破發頻現的背景下，其高開高走，盤中股價漲幅一度逼近40%，並以25.56%的漲幅收盤。
數據顯示，2020年中期，商業運營及物業管理服務在華潤萬象生活收入中佔比約46.4%。
中泰國際證券1月14日發佈的研報數據顯示，華潤萬象生活的累計漲幅逾90%，寶龍商業累計漲幅則超過170%。
“商業運營管理企業，屬於目前市場中為數不多的投資標的，因此也更受資本市場青睞。”肖雲祥認為。
外拓存風險
可惜的是，市場的熱情在星盛商業上市的第二天就有散去的跡象。1月27日，星盛商業股價高開低走，收跌2.25%。
“昨天成交額8億港元，今天9000萬港元，‘接盤俠’少了90%。”有市場人士向記者直言，“要買肯定也買華潤。”
儘管業務上與華潤萬象生活、寶龍商業有可對標之處，但在目前仍是以規模論英雄的物管行業中，星盛商業依然是個小公司。
從管理面積上來看，截至最後可行日期，星盛商業共向53個商用物業項目提供服務，覆蓋中國20個城市，總合約面積約328.4萬平方米，這其中還包括尚未貢獻收入的項目；截至2020年中期，寶龍商業有51處在管零售商業物業，總在管建築面積約為700萬平方米，已簽約零售商業物業85個，總合約建築面積為990萬平方米。
從營收規模上來看，2017年-2020年9月末，星盛商業的營業收入分別為2.78億元、3.29億元、3.87億元、3.06億元；寶龍商業在2020年上半年，其商業運營服務業務的營收達到了逾7億元。
規模尚小的同時，星盛商業還患有母公司依賴症。截至2020年9月末，儘管其合約面積中約58.12%來自獨立第三方，但星河控股方面依然是星河商置收入的主要來源。
2017-2019年間，星河控股及其聯繫人貢獻的收入在星河商業收入中佔比分別達到90.2%、88.4%、89.5%；截至2020年9月末，該佔比僅略有下降至86.6%。
與星河控股的綁定也讓星河商業的收入來源侷限於大灣區。2017-2019年間，產生自大灣區的收入在星盛商業總收入佔比分別為90%、87.5%、88.9%，2020年9月微降至80.5%；同期，產生自深圳的收入基本保持在80%左右。
不過，也得益於此，星盛商業的毛利率處於高位。“毛利率於往績記錄期間維持相對較高水平，部分由於我們大部分收入及毛利乃產生自大灣區。”
未來，星盛商業也打算向外拓展業務，其募集資金中的55%將用於其他中小型商用物業運營服務供應商的收購及投資。星盛商業執行董事兼董事會主席黃德林在上市首日表示，未來將以上市為契機，把握行業發展趨勢，加速全國商業佈局和規模擴張。
走出舒適區總是存在風險。對星盛商業來說，首當其衝的就是毛利率下挫的風險。“由於我們繼續擴展至其他地區，我們於該等地區的項目的盈利能力可能遜於深圳的項目，在有關情況下我們的整體毛利率可能下降。”星盛商業如是表示。
同時，克而瑞物管提出，星盛商業毛利率水平最高的業務板塊為品牌及管理輸出服務，2017-2019年間，該業務的毛利率保持在67%左右，2020年9月底則高達74.2%。而具體來看，該部分的高毛利率很大程度是得益於關聯公司項目，截至2020年9月末，該指標高達83%。“未來隨著第三方項目的增加，該數據或將有所下降”。
另外值得一提的是，星盛商業業務中實則包括物業管理服務，不過其將該部分外包給了關聯方星河智善生活。星盛商業表示，未來為減低與星河智善生活的持續關聯交易金額，其將委聘獨立第三方物業管理服務供貨商提供物業管理服務，2021年3月底後，後者將不再該服務。克而瑞物管認為，屆時星盛商業的物業管理分包成本或將上升，利潤率因此下降。
文章來源:國際金融報
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