2021年，房地產行業三條紅線和貸款集中度管理的進一步升級，提升供給端的調控力度，並強化了資金融出融入的雙重調控，抑制行業過渡加槓桿的衝動，修改了行業的遊戲規則，推動房地產進入新的發展階段，打造擇優汰劣的新格局。
在此形勢之下，2021年房地產行業頭部企業成為南下資金持續加倉的對象。其中，碧桂園（02007-HK）、恆大（03333-HK）、融創（01918-HK）、萬科(02202-HK)成為主要加倉的主力對象。
1.2021年房地產：寒冬已過，暖春已至
2020年，對於房地產行業而言，挑戰大於機遇。
新冠肺炎疫情“黑天鵝”的問世，給全球經濟帶來不小的打擊，我國房地產行業的銷售及開發投資規模也面臨歷史性的挑戰。
受此影響，2020年A、H股市場房地產股受到各路資本的摒棄，整體二級市場表現差強人意，對長線投資者投資策略提出了嚴峻的考驗。
投資之路，充滿多重挑戰及荊棘，取勝之道，則貴在堅持。
隨著“寒意十足”的2020年樓市已過，各大房地產商陸續發佈全年銷售快報，讓堅持投資龍頭房企的投資者喜上眉梢。
2020年全年，銷售面積TOP30房企合計實現銷售面積57,965.99萬平方米。其中，房企銷售面積第一陣營未變，恆大、碧桂園、萬科、融創仍然位居前四。碧桂園、恆大均實現銷售面積超6,000萬平方米，在當年銷售面積TOP30房企中位列前兩名，萬科、融創、保利緊隨其後。
銷售額方面，依舊是第一梯隊碧桂園、恆大、萬科、融創及保利領跑。2020年全年，銷售額TOP30房企合計實現銷售額78,382.1億元，碧桂園、恆大、萬科、融創及保利前五名銷售額均超5,000億元大關，前五位銷售額合計達30,761.68億元，佔比高達39.2%，較去年同比提升了不少。其中，前五名房企銷售額增速較去年同期相比，均取得不同程度的上漲。
2020年房地產銷售面積及銷售額兩大核心銷售指標的表現，足以反映出頭部房企較中小房企，整體抗風險能力及核心競爭力是非常強勁的。受此消息影響，2021年開市之後，碧桂園、恆大、萬科、融創及保利五大頭部大房企股價均出現不同程度的上漲，讓不少堅持持有龍頭房企的投資者，享受到2021年第一波房地產投資收益。
展望2021年，三條紅線的實施及貸款集中管理制度的出臺，將進一步放大領頭房企的核心競爭優勢，亦為堅持持有龍頭房企的投資者帶來更多投資收益的可能。
2020年12月31日，央行、銀保監會發布《銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度》（下稱“貸款集中管理制度”），建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋範圍、管理要求及調整機制。國信證券表示，貸款集中管理制度將對大中型房企負面影響有限，經營穩健的房企優勢將更加明顯，將加速行業集中度提升。
從2021年1月1日起房企正式進入降槓桿測試期，到2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標。
整體來看，在“三道紅線”房企融資邊際收緊背景的影響下，國內貸款和自籌資金增速已呈現邊際放緩趨勢，而來自內生回款的資金，如定金及預收款、個人按揭貸款，由於銷售在疫情後的快速反彈，增速持續維持高位。因此，在接下來的時間，將考驗房企內生造血能力。從過往銷售額及銷售面積來看，領頭房企造血能力將強於中小房企。
誠然，2021年房地產行業三條紅線和貸款集中度管理的進一步升級，提升供給端的調控力度，並強化了資金融出融入的雙重調控，抑制行業過渡加槓桿的衝動，修改了行業的遊戲規則，推動房地產進入新的發展階段，打造擇優汰劣的新格局。2021年，龍頭房企大有可為，亦大有所為。
2.2021年房企機遇已至，擇誰？
隨著各大房企2020年全年銷售快報的發佈及房地產政策的陸續出臺及落地，聰明的資金已通過港股通持續買入內房股。其中，碧桂園成為南下資金的首選。
2020年，南下資金淨流入創出歷史新高的6721.3億港元，較去年同期增長了170%。2020年南下資金除了大舉買入資訊科技板塊、金融板塊外，悄無聲息淨買入地產建築板塊約42.3億港元，大部分南下資金都是在下半年流入。
步入2021年，南下資金開啟瘋狂的搶購港股，短短12個交易日南下資金已經淨流入1852.9億港元，相當於2020年全年淨流入的27.57%。南下資金主要流向是以騰訊、美團、移動等為代表的執行科技板塊。但是，2021年這波南下資金開始有意加大對地產建設板塊流入。其中，碧桂園獲淨流入資金不斷提升，遠高於其他房企。
截至2021年1月20日收盤，最近20日，碧桂園獲港股通淨買入1679.2萬股，港股通持股比例為1.23%，較2020年12月31日的1.14%，提升了0.09個百分點；恆大最近20日港股通淨買入181.8萬股，港股通持股比例為0.99%,較2020年12月31日的0.96%，提升了0.03個百分點；融創最近20日港股通則是淨流出767.8萬股，港股通持股比例為16.7%,較2020年12月31日的16.84%，下滑0.14個百分點；萬科最近20日港股通淨買入64.4萬股，港股通持股比例為14.81%，較2020年12月31日的14.94%下滑了0.13個百分點，這主要是近受近五日港股通資金加速流出所致。據富途數據顯示，萬科近五日港股通淨流出843.7萬股。
那麼，在TOP5房企中，南下資金為何只鐘意碧桂園一隻呢？
從估值角度來看，碧桂園估值優勢明顯。據Wind數據顯示，截至2021年1月20日，碧桂園市盈率PE為5.55倍，處於近3年低點位置。第一梯隊的恆大市盈率PE為22.9倍，萬科企業市盈率PE為7.89倍，融創市盈率PE為5.4倍。此外，另一大估值指標市淨率PB，碧桂園同業是低於房企第一梯隊的競爭對手。截至2021年1月20日，碧桂園市淨率PB為1.26倍，分別低於恆大的1.56倍，融創的1.53倍及萬科企業的1.58倍。
從成長性來看，碧桂園在一到六線合理均衡佈局的戰略，提升了盈利能力。按項目所在地分，碧桂園位於一二線和位於三四線銷售金額比例為39:61；按目標市場分，目標一二線與目標三四線銷售金額比例為44:56。碧桂園合理的土地儲備分佈保障了公司盈利能力的穩步提升。這一點也獲得券商看好。據中信證券研究報告指，碧桂園三四線區域的市場整體縱深，要明顯好於市場預期。而且憑藉所在區域優勢和自身努力，公司或在2021年迎來銷售利潤率反彈。
從回款能力及資金充裕度來看，碧桂園回款能力強勁，資金充裕。據財報顯示，碧桂園2020上半年權益銷售回款2509億，權益銷售回款率高達94%，連續5年超過90%。碧桂園這一優勢，對於考驗房企回款造血能力的2021年來講，至關重要。
此外，碧桂園可用現金餘額高達2,055億元，另外還有約3,288億銀行授信額度尚未使用。回款能力及資金充裕度均處於行業領先位置。
從信用評級及財務結構來看，碧桂園的信用評級高，財務從容穩健。2020年9月份，國際權威評級機構穆迪，將碧桂園的發行人評級和高級無擔保債券評級均調升至投資級Baa3，展望穩定。此次調整後，碧桂園發行人評級由原來的非投資級“Ba1/正面”上升為投資級“Baa3/穩定”，而高級無擔保債券評級更是罕見地連跳兩級上升至投資級“Baa3”。
穆迪報告指出，碧桂園的Baa3發行人評級反映了該公司強大的品牌實力、多元的地域佈局、強勁的流動性和穿越週期的具有彈性且穩健的運營記錄。公司在中國各主要地區擁有豐富的土地儲備，足以支撐未來三至四年的業績增長。
投資者關心的債務結構方面，碧桂園同樣表現的非常出色。上市以來，碧桂園淨負債率連續12年保持在70%以下。2020年中期報顯示，公司的有息負債總額降至3,420億，較上一年年底下降7.5%，淨負債率為58%、現金短債比為1.90。此外，融資成本僅有5.85%，同樣處於行業較低的位置。
盈利能力方面，在現階段房地產行業趨於高質量及重運營的發展形勢之下，高盈利能力的碧桂園，更加值得投資者長期關注。據Wind數據顯示，碧桂園的ROE及ROA分別為28.95%及2.24%，其中ROE分別高於行業平均值的19.39%、恆大的12.4%及萬科的22.61%。
尾語：
春江水暖鴨先知。
2021年開年伊始，南下資金選擇持續加倉以碧桂園為首的內房股，足以反映出資金對2021年房地產行業發展持樂觀態度，亦折射出在房地產行業進入新的發展階段，資金更加鍾愛安全邊際更高的龍頭房企。2021年，房地產行業看點在第一梯隊房企。第一梯隊房企投資亮點，在成長性良好、現金充裕及債務結構穩健的房企中。
文：無為
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