去年因受疫情影響，大多房企都“叫苦不迭”，而萬科除了2月受疫情影響較大外，其他月份的銷售額幾乎都在500億以上，甚至12月的月銷售額突破了一千億。但是，萬科的股價並沒有太大波動，市場反而擔心，“不囤地”的萬科“未來賣什麼”。事實上，自2018年鬱亮提出“活下去”之後，萬科拿地速度逐漸放緩，土儲縮減又導致公司業績增幅減小，毛利率、淨利率都有不同程度的下滑。
1月6日晚，萬科公佈業績簡報，僅去年12月就實現銷售額1015.4億元，成為唯一年月銷售額破千億的房企，全年的銷售額為7041.5億元，位列房企第三位，僅次於碧桂園、恆大，除了2月受疫情營銷銷售額不佳，5、6月的月銷售額都超過600億，恢復速度很快。
不過，如此好的業績，公佈業績的第二天，萬科的股價表現“平平無奇”，僅上漲0.14%，而且還是高開低走。截至1月20日，萬科下跌2.49%，報30.5元，市值為3543億元。
萬科的股價與業績不匹配在近兩年已司空見慣，自從2018年年初股價漲至37.68元後，股價便一路下跌，處於波段震盪狀態，儘管2018年、2020年銷售額分別突破六千億、七千億大關，但公佈業績後的兩年多來萬科的股價再也沒有突破2018年年初的這一最高價。
萬科賣的越多，市場反而越擔心萬科“未來賣什麼”。這在“規模為王”的房企圈裡算是比較特別，究其原因是市場擔心萬科的土儲面積已經“不配位”了，“造血細胞”不足或將直接影響到萬科的業績。
過猶不及？
自2018年，萬科喊出“活下去”這一口號，降槓桿、降負債收效甚好，截至2020年三季度，“三道紅線”，萬科只有剔除預收賬款的資產負債率踩中紅線，為74.2%，比上限要求只高出4.2%個百分點，淨負債和現金短債比遠在“紅線”之外，其中淨負債只有27.6%。難能可貴的是，儘管降低了負債，萬科的銷售額依然能穩居行業前三。
但是，除了排名，萬科的其他數據並沒有那麼漂亮了。有券商統計，萬科2018年的市場佔有率以0.09%的增長平滑過渡後，2019年，市佔率從4.05%降到4%。
2019年萬科的銷售額雖有6308.4億元，同比增長3.9%，首次出現個位數增長，2018年的同比增速也有所放緩，為14.5%，而2016、2017年萬科的銷售金額分別同比增長39.5%、45.3%。且據克而瑞統計，2019年，萬科的權益銷售額為4103億元，相比2018年的4248億元，甚至還下降了3.4%。
近兩年萬科為了降負債，拿地面積縮減了不少。
2015年—2018年，萬科獲取的新項目分別是68個、43個、216個、227個，然而到了2019年萬科獲取的新項目快速降至147個。獲取項目數減少，直接導致其新增土儲直線下降，2019年萬科的新增土儲為3716.5萬平米，相比2018年的4681.4萬平米，下降20.6%。
經過兩年的緊槓桿後，2020年萬科在拿地上稍微放開了口子，新增項目167個，合計拿地金額為1423億元，雖然相比2019年的1550億元下降了8.2%，但總算超過了2018年的1351億元，且在行業排名第二，僅次於碧桂園的拿地金額。
通過分析各月新增項目數還發現，萬科尤其在12月份新增項目數最多，為34個。公開信息顯示，2020年12月，萬科新增的34個項目分別位於深圳、三亞、南寧、柳州、江門、廣州、中山、珠海、惠州等城市，對應需要支付的權益地價為393.82億元，佔全年總金額近30%。
為了廣州、深圳兩宗大體量商住項目爭奪的尤其激烈，拍賣均超過數個小時。其中，其中，在廣州，萬科與華潤、金茂及越秀地產競價84輪後，以63億元拿下了新塘東洲近50萬平的住宅項目（可兼容商業），溢價率15.36%。近些年極小在深圳公開競價，為了深圳寶安西鄉商住地，萬科經過百餘輪競價後以最高限制地價59.98億元競得。
可以看出，萬科在拿地方面又開始發力了，且這種勢頭一直延續到2021年初，萬科在杭州又再次以上限價格40.6億元競得拱墅區宅地，溢價率29.71%，自持面積比例3%。
儘管加大了拿地力度，但萬科2020年新增土儲面積並不理想，中指院統計顯示，萬科2020年拿地面積只有1981萬平米，位居行業第6，前五名分別是碧桂園、恆大、綠地、新城和保利，且深耕一二線。
萬科在長三角的拿地面積並不如碧桂園、綠城、新城；僅在“老家”粵港澳大灣區拿地排名靠前，位列第二，次於保利。從2020年12月和今年年初的拿地來看，萬科或更傾向於商業和高端地塊，普通住宅的拿地面積相對還是少。
因此，萬科銷售額節節攀升之際，市場在質疑，沒有充足的土儲，萬科未來還能賣什麼？又如何保住前三甲的位子？
“緊衣縮食”就沒有利潤率
2019年3月，在萬科的業績會上，有媒體問鬱亮，萬科的土儲只能維持2―3年，和你們同等規模的企業，土儲能夠維持3―5年。為什麼要堅持？鬱亮迴應稱，最重要是能力，而不是土地。
同年4月，世聯行的監事袁鴻昌在接受採訪中表示，正如鬱亮所說，能力對於開發商最重要，而這個能力包括企業的融資能力、產品溢價能力、營運能力等。
毋庸置疑，沒有人懷疑鬱亮及萬科管理層的能力，在融資政策收緊的背景下，鬱亮甚至可以做到把萬科2019年平均融資利率控制在4%以下，萬科的營運能力在近三年也一直保持平穩的狀態。
然而，土儲不足，萬科近兩年的業績增速還是放緩了。財報顯示，2019年營業收入3678.9億元，淨利潤388.7億元，增長15.1%，相比2018年的20.4%，增速稍有放緩。
截至2020年三季末，萬科實現淨利潤為198.6億元，同比增長8.9%，跑贏營收增幅1個百分點。不過，從增速來看，有放緩跡象。2019年同期，萬科營收、淨利潤增幅分別為27.2%、30.4%，約是今年的3倍。尤其營收增速，從2018年三季末的50.3%下滑至7.9%。
值得注意的是，2019年，萬科對聯營和合營企業的投資收益只有37.91億元，相比2018年的62.8億元，減少了40%，這也是萬科淨利潤減少主要原因之一。
另外，萬科這兩年的毛利率、淨利率連續下滑。2019年、2020年前三季度的財報數據顯示，萬科這兩個時期的毛利率分別從2018年的37.48%下降至36.25%、29.94%；淨利率從2018年的16.55%下降至14.99%、12.45%，且淨利率還不如五年前。
萬科別無二致的紓困之道
國盛證券研報稱，充裕的土地儲備，有利於滿足房企未來項目開發，實現現金迴流。但另一方面，過多的土地儲備，會造成一定的資金佔用。
因此，土儲過多過少都容易出現問題，儘管萬科目前負債良好，但想要增加土儲，融資問題依然是關鍵，繼融創服務、恆大物業等一線龍頭相繼上市後，按兵不動的萬科物業一直是市場關注的焦點。要知道，物業分拆上市將為房企提供更方便的融資渠道。
2021年初，萬科物業又再次傳出了整合業務計劃上市的消息。據相關媒體消息稱，萬物雲正計劃打包物業和科技業務一同上市，不過最終方案還未確定。對此，萬物雲迴應稱，目前的確沒有收到相關信息，如有進一步消息將及時同步。不過在去年10月鬱亮就曾說過，萬科物業一定會上市，但時間還沒確定。
2020年10月31日，萬科物業宣佈更名為“萬物雲空間科技服務股份有限公司”（簡稱“萬物雲”），對此，萬物雲CEO朱保全稱，我們希望萬科物業這個名字將聚焦迴歸住宅物業的專屬品牌。萬物雲則是一家致力於空間科技服務的企業，與其他物業公司不再是競爭關係而是合作關係。
2020年12月萬物雲又新創立了“深圳市萬科物業控股有限公司”，並100%持股。成立後，萬物雲將萬科物業、深圳萬科物業、大連萬科物業等29家萬科旗下物業共公司轉入萬科物業控股。
截至目前，萬物雲分為三大板塊，Space、Tech和Grow，其中Space板塊包括萬科物業、萬物樑行（商業物業）、樸鄰發展（負責資產管理）、萬物雲城（城市服務品牌）；Tech板塊包括萬睿科技和第五空間，分別提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務；Grow模塊只有萬物成長，是公司的孵化器，持續連接成熟企業、孵化創新企業。
近兩年，房企分拆上市提估值的“噱頭”，大都鼓吹“增值服務”，因其有較高的毛利率，只要管理面積多，未來就會有較強的盈利能力；而真如媒體所稱的萬科欲打包科技和物業業務一同上市，估值空間或更高。
不過，在物業不甚受歡迎的“節骨眼”上，投資者是否願為高估值買單就未可知了。
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