原創 劉曉博
1、2021年樓市的整體溫度會略超2020年。地方財政壓力在進一步加大，地方債發行增速受到控制，樓市庫存量也進一步加大。所以，2021年樓市整體上仍然需要升溫，而不是降溫。
2、預計2020年全年，全國新房銷售17.2億平方米左右，基本跟2019年和2018年持平，銷售額會接近17萬億，全國均價第一次逼近或者突破1萬元大關。展望未來，新房銷售面積已經見頂，很難提高。面積雖然見頂了，但價格不會止步，否則房地產對經濟拉動作用將下降。2021年，全國新房銷售額有望突破18萬億。
3、整個“十四五期間”，樓市都將維持“板塊輪動”、“輪流吃飯”的態勢，大週期基本被強監管抹平，只允許有小週期。基本上每半年，就會有一個小週期。鬆鬆緊緊，目標是讓樓市儘可能長時間地為經濟“拉車”。
4、2021年，哪些地方的樓市會回暖？從緊迫性上看，華北、東北、西北、中部都需要回暖。比如北京、濟南、青島、石家莊、鄭州、太原、大連、瀋陽等等，都是如此。目前大灣區已經比較熱，長三角也比較熱，京津冀可能是下一個整體回暖的區域。
5、整個2020年，北京的土地出讓基本上不限價了。這給2021年北京樓市整體回暖奠定了基本條件。北京回暖之後，會帶動整個京津冀乃至華北地區回暖。
6、大城市全面放鬆5限（限購、限價、限貸、限售、限商）難度極大，概率很小。只能通過放鬆人才落戶的方式，增加房票（購房需求）的供給，然後微調貸款政策（比如降低利率上浮的幅度，加快貸款審批）和限價政策，但後面兩個微調不會宣佈，只會悄悄執行。
7、2021年房地產稅立法會有進展嗎？不會。日前全國人大法工委公佈了2021年23項立法，沒有提及房地產稅立法。但十四五期間，房地產稅立法會啟動。
8、圍繞著房地產的稅收，可能會增加。國家正在逐步加大稅收調控力度，用來取代部分行政調控措施。因為要對實體經濟減稅降費，地方財政比較緊張。所以未來圍繞房地產的整體稅收會加重。
9、兩大國家戰略——《成渝地區雙城經濟圈建設規劃綱要》、《黃河流域生態保護和高質量發展規劃綱要》的全文，會在2021年上半年公佈。這對於成渝地區，以及黃河流域經濟發展，將產生重要影響。也是這兩個地區房地產行業的重要利好。
10、“深圳都市圈”規劃，是大灣區最值得期待的重要文件。深圳面積狹小，所以地均經濟總量、資金總量、上市公司市值和人氣，都在全國首屈一指。深圳外溢能力也高居全國第一，超過北京上海，更遠超廣州。所以，深圳都市圈將是中國第一個緊密型都市圈。深圳“擴權”成色如何，對東莞、惠州等臨深地區影響有多大，都要從這份規劃來觀察。這是未來大灣區房地產行業最大的題材，將會被市場充分關注。
11、2021年，會有更多的中心城市落地行政區劃調整，主要是“內涵式擴容”，是中心城市把代管的縣或者縣級市變成區，比如鄭州就有可能。也可能會有“外延式擴容”，拿下旁邊的市縣，比如武漢就有可能。
12、如果疫情不出現重大反覆，疫苗基本有效的話，中國的宏觀政策在2021年大概率會重返常態。也就是說，寬鬆力度不如2020年。但不可能加息（LPR利率），也不可能提高存款準備金率，社會融資規模增速會有所下降，廣義貨幣M2的同比增速會重返個位數。
13、2021年，央行會降準嗎？可能會有。降準，不代表寬鬆，而是把前些年超發的貨幣釋放出來，讓中國偏高的存款準備金率逐步常態化。如果央行擔心市場誤解，或許不降準，而是採用增加逆回購或者中期借貸便利方式來給市場“補水”。
14、市場利率會走高嗎？雖然央行不加息，但貨幣供應會有所控制，這樣可能造成市場利率反彈。不過央行會繼續打壓存款端的利率，來遏制貸款端利率的走高。最近採取的方式有，在互聯網大平臺下架銀行存款產品，禁止沒有金融牌照的互聯網平臺代銷銀行子公司發行的理財產品等。這些都是存款端的降息，有利於維持2021年利率的穩定。說到底，央行不希望在2021年看到利率走高。
15、人民幣對美元的匯率會破6.5嗎（主要是指在岸價、中間價）？如果美國疫情繼續失控，美國繼續無限量寬鬆，會的。但破6.5之後，對中國的出口是不利的，也難以持久。比較適當的匯率水平，是在6.5到6.6附近。
16、人民幣會在2021年突然貶值嗎？除非中美關係再度惡化，否則不會。而中美關係惡化的可能性偏低，因為拜登主要還是視俄羅斯為最大敵人，而且習慣在多邊體系內解決問題。人民幣維持高位橫盤，有利於中美貿易平衡，也有利於中美關係改善。
17、A股大概率在一季度末之前，提前走出2021年的吃飯行情，幅度不會高，但有可能創出2年來新高。然後隨著宏觀政策略微收緊，會有一波幅度稍大的調整出現在二三季度。然後隨著四季度政策再度有所放鬆，出現新的反彈。高——低——高，大概是2021年上證指數的基本輪廓。
18、2021年將是互聯網企業估值受壓的一年，反壟斷、抑制資本無序擴張、去金融化，以及明確數據資產產權歸屬（可能部分歸國家），都會讓這些高溢價公司“擠出泡沫”。
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