摘要：步子太大
撰文|蜜姐&編輯|傑兒
1月20日，泛海控股擬以23.64億元轉讓民生證券部分股份的公告讓蜜姐感慨不已。
這距離泛海控股發公告出售武漢中央商務區地塊（暫定交易價款總額為30.66億元）僅僅過去了14天。
泛海控股的創始人盧志強非常低調，但卻是一位不折不扣的商界大佬。最為外界說道的，莫過於輔助萬達上市和聯想混改，被稱為王健林和柳傳志的"貴人"。
目前，中國泛海控股集團旗下有四家上市公司，作為集團核心產業平臺的泛海控股卻在2021開年初又是賣資產又是轉讓股份，何以"缺錢"至此？
大概還得從所謂的房企轉型路徑說起，當然之於泛海，不知道算不算。
01
泛海控股的公告稱，此次擬以23.64億元轉讓民生證券約13.49%股份，轉讓完成後，公司對民生證券持股降至約31.03%，但不會導致公司失去對民生證券的控制權。
但頗為有意思的是，7天前（1月13日），泛海控股才宣告經證監會核準，該公司的行業分類正式由房地產業門類更新為金融業門類，行業大類為其他金融業。
轉型賣地可理解，成為了金融行業的一員，卻繼續轉讓民生證券的股份，這又是鬧哪樣？
說實話，前幾天蜜姐看到某報道稱泛海控股為房企轉型成功的典範，不敢苟同。
泛海控股歷時5年多的轉型，箇中酸甜苦辣不是一個變更行業分類能簡單得出結論的。
房企轉型實際上也說了數年了，龍頭房企中，保利、龍湖等近些年已紛紛改名，但默契是，正如早就高喊"去地產化"的萬科一樣，絕大部分房企主業依然是房地產，該做規模做規模，該全國擴張的絕不慢半拍。
房企們的轉型的確在不斷嘗試，從常見的分拆物業上市、拓展商業地產、康養、大健康、涉獵金融、造車、造機器人，甚至是養豬、搞農業，花樣百出。但真正變成金融業大亨，成功的沒見兩個。第一需要燒錢，還有很大失敗的可能，房企們主業通常是不敢放的。
而泛海控股則是口號喊得不如某些房企響亮，但轉型的步子卻邁得很大。
2014年，泛海控股做出戰略轉型發展的決策，一開始還是很穩的路線。
彼時轉型的思路為：要求繼續發揮房地產業務優勢的基礎上，融合具有較大發展潛力的金融等業務板塊，將公司打造成涵蓋"房地產+金融+戰略投資"的綜合性控股上市公司。
轉折點在2015年。
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泛海控股2015年報中，明確提到："以金融為主體、以產業為基礎、以互聯網為平臺的產融一體化的國際化企業集團"戰略。
具體來看，有這樣幾點值得注意。
第一，2015年末，泛海控股進一步以自有資金向民生證券增資，加大民生證券資本金至約45.81億元，公司對民生證券的持股比例增至87.645%（考慮年內通過司法拍賣獲取的部分股權）。
第2， 進入保險行業，收購民安財產保險有限公司51%股權並出資40.8億元參與民安財險增資，收購亞太財險並增資等。
第3， 加大海外資產配置，房地產業務"國際化"。
此外，泛海控股還開展了互聯網金融、互聯網保險等業務。
後面的故事，關心財經新聞的蜜友們一定不陌生。
房企們前些年的出海，大多隻能有"折戟"來概括；而互聯網金融拖垮地產大佬的案例讓人唏噓（詳見：玩轉股市、地產的大佬戴志康，毀於互金！你還心存僥倖嗎？）。
泛海控股從2015-2019年年報到2020半年報中，都反覆提到從2014年開始轉型，但從2015年開始，目標變為了：將公司打造成涵蓋"金融+房地產+戰略投資"的綜合性控股上市公司。
從"房地產+金融+戰略投資"到"金融+房地產+戰略投資"，房地產和金融順序的改變，也將徹底改變泛海控股的前途。
金融行業相比房地產行業，其特殊性和重要性不言而喻。
房企產行業，從1998年房改算起，二十多年的發展中，民營企業可以做到"宇宙房企"，民企"草莽英雄"輩出，趕超央企、國企的可謂比比皆是。而金融行業，準入門檻高，天花板明確，儘管有不少投機財閥短暫大火，但最終都敗下陣來、甚至坐牢。可見，民企要在其中追波逐浪難度不小。
泛海控股未雨綢繆，提前佈局轉型沒錯，時機也不差，問題是步子太大。如果堅持2014年的"房地產+金融+戰略投資"戰略或許是另外一番風景，而將金融前置，則是完全不同的道路。
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具體來看泛海控股近些年的業績表現。
據東方財富網統計的年報數據顯示：2014-2019年，泛海控股營收分別為76.2億元、138億元、247億元、169億元、124億元和125億元。
轉型前後的業績對比應該說非常明顯。其中表現最好的2016年，雖然已經明確轉向"金融+房地產+戰略投資"，但實際收入構成上依然是地產佔絕對主力。
據2016年報顯示，全年公司房地產業務實現營業收入185.45億元，佔公司營業收入的75.17%；金融業務合計實現營業收入60.49億元，佔公司營業收入的24.52%。
隨著不斷縮減地產業務，泛海控股的營收大幅度縮水，毛利潤在2017年出現腰斬，此後到2019年均為總體下滑狀態，雖然2019年營收比2018年高1億元。
歸屬淨利潤的情況類似，雖下滑幅度稍微小一點，但對比2016年的31.1億元，到2018年已跌至不及10億元，2019年才稍有改善為10.9億元。
具體來看年報披露，2014-2019年，泛海控股的毛利潤分別為34.3億元、45.5億元、77.3億元、32億元、25.3億元和14.6億元；同期，歸屬淨利潤分別為15.6億元、22.5億元、31.1億元、28.9億元、9.31億元和10.9億元。
2017年，泛海控股的轉型見"成效"，同年房地產業務的營收佔公司的營收為48.92%，同比大幅下滑55.49%，金融業營收佔比超出50%。
到2019年，房地產業務在泛海控股的總營收中佔比，已下滑到22.44%，同比再次大幅下滑42.20%。
泛海控股2019年營收為125億元，相比2016年的247億元，3年營收減少122億元！毛利減少62.7億元，歸屬淨利減少20.2億元。
不知道這樣的沉重代價，泛海控股的創始人和時任董事長盧志強及高管們是否有過一點點後悔……
有一點蜜姐還是不得不佩服，泛海控股即便經歷瞭如此陣痛，依然是不改轉型決心。
雖然蜜姐並不認為房地產行業就不受待見，金融行業就高大上，但對選擇的堅持，泛海控股真是做到了"流血"堅持。
04
然而，轉型不只是營收和利潤減少的代價，還有負債的壓力。
儘管泛海控股的營收中房地產業務佔比已大幅降低，但其債務壓力並未如此快速降低。
尤其是流動負債反而在增加，疊加房地產業務收入大幅降低，其還債壓力可想而知。
以東方財富網統計的近年財報數據顯示：
2015-2019年，泛海控股的資產負債率分別為87.19%、85.17%、85.36%、86.6%和81.39%；
同期，其流動負債合計分別為495.7億、541.2億、897.3億、1115億和1021億；
同期，其一年內到期的非流動負債分別為97.48億、68.62億、334.5億、340.0億和261.7億。
或許是因為轉型導致重心不只在房地產業務上，加上泛海控股重倉的北京、上海、武漢三地，因北京、上海項目受調控政策的影響，2018年其年報披露，三地項目實際入市時間嚴重晚於預期，導致"年內公司房地產業務價值釋放情況不夠理想"。
2018年報還披露，泛海控股已整體出售了北京、上海項目，並稱將"聚焦於發展空間廣闊且更符合公司未來發展戰略的武漢中央商務區項目"。
而實際情況是，今年1月初，泛海控股發公告，"為進一步優化泛海控股股份有限公司資產結構及改善公司資金狀況"，擬以30.66億元出售武漢中央商務區地塊。
泛海控股的轉型的影響還反映在其他方面。比如，盧志強家族在2015年胡潤百富榜排名第8位，2019年下滑至第30位。
無論是個人還是公司，在這個時代都很容易焦慮，信息太多，變化太快，要把握並堅持好方向都挺難，我們也只有不斷試錯。
但大公司好歹有資產可變賣，有多種融資渠道，還可掉轉船頭。對個人而言，大膽嘗試小步前進更為保險，比如用閒錢投資，用業餘時間創業，通過不斷學習和提高技能去降低一些風險，畢竟對於大部分身負房貸的人來說，一次大錯翻身的機會就渺茫了。
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