本文由58商鋪寫字樓編譯，作者Joseph J. Ori，派拉蒙資本公司（Paramount Capital Corp. ）執行董事總經理。
又到了一年中我們預測未來12個月會發生什麼事情的時候。
無論從哪個角度看，2020年都是一個令人震驚的年份。年初所做的預測，到了3月中旬，幾乎全部被推翻。
現在隨著美國新冠疫苗開打，人們寄希望於2021年將更容易駕馭。以下是我們對2021年商業地產投資格局的十大預測。
01
長期利率將繼續上升
美國10年期國債從2020年3月的0.49%上升到目前的0.97%，這是由於經濟蓬勃發展、被疫情推遲的消費需求、低失業率和更高的通脹預期所致。預計10年期國債收益率在2021年中期升至2.0%。
02
房地產投資信託回報率將加速提升
以富時-NAREIT全股票指數衡量，2020年的REIT回報率極有可能比2019年下跌約-8.0%，當時該指數上漲28.66%。由於疫情消退、疫苗接種，商業地產市場將繼續穩定，REITs將受益。 預計富時-NAREIT全股票指數在2021年將增長8%，其中3.5%來自股息，4.5%來自資本收益。一些房地產信託行業如酒店和商場仍將陷入困境，然而，這將是有重大投資機會的地方。
03
商業地產投資回報率將上升
在2020年疫情期間遭受重創的商業地產行業，所有細分行業都將迎來重大轉機。疫情導致幾乎所有行業都出現了拖欠租金、租賃違約、歷史性的低出租率、貸款違約和止贖。不過，目前有超過2000億美元的房地產股權資本處於觀望狀態，其中大部分將在2021年投入到所有物業類型中。此外，還有許多折價的CRE資產已經可以投資，包括酒店、購物中心、寫字樓和城市公寓，投資時機已經成熟。
04
美國將繼續推行公寓租金管制
美國俄勒岡州、加利福尼亞州和紐約州在2019年頒佈了新的租金控制法律，並將在2021年及以後蔓延到其他州。期待伊利諾伊州、新澤西州、明尼蘇達州、弗吉尼亞州、馬薩諸塞州、馬裡蘭州和其他州在未來幾年內通過新的災難性租金控制法律。 美國的公寓市場將被分為兩類：沒有租金控制和親房地產政策的A級紅色州和擁有租金控制和反房地產政策的B級藍色州。由於租金管制的負面影響，B級州的資本化率將上升1.0%-1.5%。
05
商業地產服務行業將繼續整合
商業地產服務行業有四個子行業，即經紀、軟件、數據分析和公寓掛牌服務。 所有這四個行業在過去10年裡一直在整合，以獲得規模，在全球範圍內提供服務，使服務產品多樣化，獲得新的客戶和顧客，並增加收入、利潤和現金流。 六大CRE經紀公司（世邦魏理仕、仲量聯行、戴德樑行、高力、Newmark和Marcus & Millichap）如今都已上市，並期待其中一兩家公司能與更大的公司合併。 隨著大型和資本雄厚的公司吞噬其較小和較弱的競爭對手，由Yardi，MRI，Skyline和RealPage四大巨頭控制的軟件行業將看到更多整合。數據分析公司也將發生同樣的整合，大型軟件公司將成為大型數據分析公司的主要買家。
05
商業地產整體資本化率將增加
受利率上升、藍色城市居民和投資外流以及大量不良資產影響，所有CRE物業的資本化率將增加.5%至1.0%以上。唯一可能不會看到資本化率上升的房地產行業是備受吹捧的工業市場，自2015年以來，工業市場的資本化率已經壓縮了約2.0%。
07
影子貸款人將奪取更多的市場份額
美國的影子貸款市場由不受監管的CRE貸方組成，包括抵押REIT，私人貸款基金，私人債務基金，硬貨幣貸方和大型抵押銀行家。通常提供短期、過渡、永久、夾層和高收益建築貸款的影子貸款市場將把其市場份額從總貸款的約10％增加到商業地產貸款的15％。2019年發放的新貸款總額約為5,000億美元，影子貸款市場約佔總額的500億美元。
08
2021商業地產貸款活動將十分強勁
2019年，約有5000億美元的新貸款被髮放，整體交易量為7500億美元。儘管這些指標非常健康，但與2018年的創紀錄水平相比下降了約10.0％。在2020年，新冠疫情已經大大降低了貸款活動，交易量下降了約50%。預測2021年貸款和交易的金額都將大幅上升，並接近2019年達到的水平。 這對房地產經紀行業來說是一個可喜的消息，六家上市房地產經紀公司的股價就是例證，它們的股價都處於或接近歷史高位。
09
藍色城市商業地產投資將繼續下降
舊金山、紐約、明尼阿波利斯、西雅圖、波特蘭、芝加哥、洛杉磯等藍色城市的居民和企業的歷史性外遷將繼續。這種代際人口結構的轉變導致了公寓、辦公室和零售業的高空置率，許多零售店關閉，對單戶住宅和公寓的需求減少。商業地產投資資本在這些城市將顯著下降，並將重新集中在這些城市和紅色州周圍的郊區。
10
商業地產投資的醜小鴨將大放異彩
經歷大幅折價、疫情消退及經濟增長後，CRE投資中的醜小鴨——商場和酒店將成為受青睞的投資行業。許多商業地產投資公司很難以可接受的資本化率收購工業、成品房、郊區辦公和公寓以及完全租賃的食品店/藥店購物中心。這將導致新的私募股權資本涌入這兩個不良行業，機構資本涌入零售和酒店機會以及陷入困境的投資。
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