本報記者 王麗新
2021年初，新冠疫情多點零星散發病例的出現，加大了疫情傳播風險。相比大半年前，各級組織、企事業單位已經很自然的接受了線上辦公、線上購物、線上教育等方式。
有研究機構斷言，新冠疫情讓全行業數字化轉型的速度至少提前了5年。儘管聯合辦公行業尚處於發展早期，但優客工場成功登陸納斯達克，在某種程度上代表行業完成了初步的閉環。
在業內人士看來，辦公模式正在升級，甚至有可能被大規模顛覆，其背後蘊藏產業容量巨大。但在發展路徑上，目前還存在多種可能性值得繼續探索研究。如果我們分析優客工場如今的商業邏輯和模式，會發現其也已轉型升級成為“為資產賦能”的資產管理運營公司，既服務於企業成長，也服務於城市資產。同時，透過資產管理，它也找到了通向城市更新及不動產全產業鏈的更大空間與可能。
存量不動產需靠運營提升價值
1月14日，國際PE巨頭KKR宣佈逆勢完成首隻亞洲房地產基金的募集，募資總額達17億美元（約合人民幣110億元）。據報道，該基金將重點關注商業、辦公、長租公寓和物流地產等投資領域。
從KKR最早關注投資住宅項目，到如今轉向不動產細分市場，也說明瞭國內不動產市場投資的發展潛力巨大。而這深層次邏輯是中國房地產產業鏈條的重構，在房地產的上半程的主要“賽道”在增量住宅的開發，但是到了下半程，更多的把關注點落到城市更新以及存量不動產。這是從增量房地產到存量不動產的轉變，開發的分量在減輕，運營越來越成為行業的主導力量。
對比美國的成熟房地產市場，西蒙是美國最大的商業REITs公司，大概市值520億美元，而美國上市開發商所有的市值加起來也就500多億美元。也就是說，美國的商業REITs一家的市值可以超過所有開發商的市值，REITs的本質就是資產管理。
這是一個結構性和趨勢性的轉變，即便如今國內增量市場依然有著很大的機會，但在未來，中國的存量不動產一定是一個巨大的市場。而存量不動產的的格局和增量最大的不一樣的地方在於：開發講究高週轉、高槓杆、高利潤，存量要求的是通過精細化運營和服務，提升存量資產的現金流，並兌現成資產價值提升的的變現能力。
由此。專業的不動產運營商的價值也因此凸顯出來，而共享辦公的頭部企業正在佈局和深耕這一市場。
“輕資產+數字資管”賦能
2015年優客工場從“一張桌子”開始，掀起國內辦公升級與變革。2020年4月，優客工場五週年線上戰略發佈會，宣佈“輕資產、重賦能”的戰略轉型。2020年11月，優客工場在納斯達克上市，在其招股書中，也特別強調了以輕資產模式運營商辦資產的業務模式。
在聯合辦公領域，優客工場已經做到了規模和商業模式的頂尖，但綜觀業務佈局，優客工場的視野早已不侷限於聯合辦公行業，而是志在以運營和服務，撬動存量不動產運管增值。
輕資產和SaaS服務，是優客工場扳動不動產價值的兩個扳手。前者為不動產提供標準化運營管理，後者則是通過“數字資管”代替過去的“經驗資管”，提升管理效率。創立五年多以來，優客工場形成了快速全能的人員培養體系、良好完備的社區標準化規範、自帶流量的品牌宣傳渠道和合理有效的成本把控機制，能夠對大量項目進行標準化輸出管理和運營。這也是優客工場能夠實現輕資產快速擴張的基礎。
據瞭解，優客工場輕資產業務目標對象是閒置的低效的商業地產空間，通過輸出提供包含培訓、空間設計、工程改造、管理諮詢、企業及服務商體系、招商和SaaS服務在內的多種服務，既為上遊業主提效去化，也能解決下遊入駐企業經營中的各種痛點。根據優客工場披露的發展情況估算，預計到2022年，優客工場或將實現1000家以上的門店規模，其中輕資產項目佔比達到75%，基本追平酒店管理頭部品牌華住集團成立七年後的經營規模和輕資產比例。
不動產智能管理系統也是優客工場對外輸出的一大重點。傳統不動產運管常忽略了技術與人的互動、信息化與產業有機整體的協調，從而導致了“數據孤島”、重技術輕應用、重投入輕實效、公共數據難以互聯互通、用戶感知度較差等問題。相比於傳統的運營管理軟件，SaaS軟件具有部署靈活、迭代迅速、支持按需付費等優點，將成為物業降本增效的普遍選擇。
優客工場自主開發了DOMES（讀數）SaaS服務平臺，具有高效準確的數字化ONLINE的不動產運營能力，為商業不動產進行智能化改造、升級，賦能業主或管理運營方，並可以根據客戶需求，進行基於讀數SAAS平臺的軟件+硬件的定製化研發、佈署，提升樓宇與用戶的匹配度。
DOMES（讀數）商業不動產SaaS管理平臺以基於資產租約合同管理、客戶線索轉化招商管理、開放IOT智能設備管理、數據決策的駕駛艙、租戶和會員的增值運營等十大管理模塊，為客戶進行資產管理、增值、賦能。同時，構建不動產數字化引擎，通過IOT設備鏈接，搭建智能場景，為園區、商業樓宇、共享辦公空間、商業活動場地、長租公寓、停車場等各類不動產提升資產價值。
據悉，目前DOMES（讀數）SaaS平臺總管理面積超過200萬平方米，管理總合同超過5萬份，合同總金額超過32億元，管理的IOT設備近1萬個，與阿裡雲、百度雲、華為、佳能、招商蛇口、成都高新園、恆大集團、蘇州智慧交通中心、泊寓、航天長峰、中國電科、碧桂園、恆大集團等客戶在樓宇智能化管理方面展開密切深度的合作。
毫無疑問，在中國不動產進入“資管”時代，精細化運營管理無論對成本管控還是對資產附加價值提升，都有不可限量的作用。同時，用技術顛覆傳統行業似乎已成了大勢所趨，顯然在模式逐漸成熟、規模不斷擴大的空間服務之外，優客工場的科技力也在改變著商辦不動產的未來。未來，辦公資管服務升值不動產，還有很大的空間可探尋。
（編輯 張明富）
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